Prawo nieruchomości – blog radcy prawnego Dariusza Śmiłka

  • Odszkodowania za lasy – kolejna odsłona

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Pomimo negatywnych orzeczeń Sądu Najwyższego w indywidualnych sprawach dot. możliwości dochodzenia odszkodowań za lasy na podstawie art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju (zob. m.in. orzeczenia w sprawach I CSK 547/11,  I CSK 59/12, I CSK 77/12, I CSK 96/12) ostatnio pojawiła się szansa na pozytywne rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego omawianej kwestii w trybie ogólnym tj. odpowiedzi na pytanie prawne i wydaniu w związku z tym uchwały.  

    Ważne pytanie prawne Sądowi Najwyższemu (III CZP 94/12) zadał bowiem Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie gdzie domagano się zasądzenia od Skarbu Państwa – Ministra Skarbu Państwa kwoty odszkodowania za przejęte na własność Skarbu Państwa grunty leśne na podstawie dekretu PKWN z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej przy czym przejęcie to na nie nastąpiło w sposób bezprawny (przejęcie zgodne z dekretem)

    Jak wynika z uzasadnienia ww. pytania prawnego nie budzi wątpliwości w ocenie Sądu pytającego, że art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju, nie stanowi samoistnej podstawy prawnej przyznania świadczenia. Przedmiotowa norma nie konkretyzuje bowiem w sposób dostateczny zasad ustalania i wypłaty rekompensat, odsyłając w tym zakresie do odrębnych przepisów, dotąd nie uchwalonych. Ponadto nie zostały zdaniem Sądu określone ramy roszczenia byłych właścicieli i ich spadkobierców o przyznanie rekompensaty.

    Jednakże dalsze rozumowanie Sądu Apelacyjnego zmierza w następującym kierunku:

    1. art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju stanowi źródło prawa podmiotowego przyznanego osobom fizycznym, o których mowa w tym przepisie;
    2. w sytuacji przyznania zaspokojenia, w formie wypłaty rekompensat, roszczeń określonych osób fizycznych z tytułu wskazanego w art. 7 powołanej wyżej ustawy, przy jednoczesnym pozostawieniu trybu wypłaty rekompensat i określenia ich wysokości do uregulowania w odrębnych przepisach, powstaje obowiązek ustawodawcy wydania odrębnych przepisów, a w konsekwencji niewydanie odrębnych przepisów tworzy stan zaniechania legislacyjnego.

     Przyjęcie powyższego stanowiska oznaczałoby możliwość dochodzenia odszkodowania za znacjonalizowane lasy na podstawie zaniechania legislacyjnego Skarbu Państwa w wydaniu przepisów określających wysokość i tryb przyznawania rekompensat zgodnie z art. 7 ww. ustawy.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Odmowa przyznania własności czasowej a późniejsze wywłaszczenie

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    W przypadku wydania decyzji nadzorczej stwierdzającej, iż odmowa przyznania własności czasowej dokonana została z rażącym naruszeniem prawa, a brak możliwości faktycznych i prawnych realizacji roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego, można dochodzić odszkodowania na podstawie art. 160 k.p.a..

    W postępowaniu tym gdzie trzeba wykazać szkodę i jej wysokość istotnym zagadnieniem wydaje się kwestia późniejszego wywłaszczenia nieruchomości i nieuchronności tego zdarzenia. W szczególności chodzi tutaj o kwestie możliwości wywłaszczenia na podstawie ustawy z 1958 r. o gospodarce gruntami, która po pierwsze rozszerzała przesłanki negatywne do uwzględnienia wniosku dekretowego, po drugie wprowadzała możliwość wywłaszczenia w szczególności na cele budownictwa mieszkaniowego.

    Nieuchronność wywłaszczenia zgodnie z obecnym orzecznictwem sądowym może wpływać na wysokość szkody. Obecnie na wokandzie Sądu Najwyższego jest następujące zagadnienie prawne (III CZP 73/12, http://www.sn.pl/sprawy/SiteAssets/Lists/Zagadnienia_prawne/EditForm/III-CZP-0073_12_p.pdf): „Czy może mieć wpływ na wysokość odszkodowania, przysługującego w związku z wydaniem z rażącym naruszeniem prawa decyzji o odmowie przyznania prawa własności czasowej gruntu (art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), okoliczność, że grunt ten w wypadku przyznania prawa własności czasowej podlegałby wywłaszczeniu na cele zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego?” Odpowiedź negatywna będzie oznaczała, iż będzie można dochodzić całej kwoty odszkodowania nawet w przypadku gdy wywłaszczenie nieruchomości byłoby nieuchronne.

    Warto podkreślić, iż z praktyki sądowej wynika iż jeśli decyzja o odmowie prawa do gruntu została wydana przed wejściem w życie ww. ustawy z 1958 r., to sądy orzekają bez względu na wynik ww. uchwały Sądu Najwyższego, a ewentualne wnioski o uwzględnienie w opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego także wysokości odszkodowania zgodnej z ww. ustawą z 1958 r. są oddalane.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • PRZYDATNE STRONY WWW

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    CENTRALNA BAZA ORZECZEŃ SĄDÓW ADMINISTRACYJNYCH

    http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query

    1.  Reforma rolna: symbol sprawy: 6290
    2. Sprawy objęte dekretem o gruntach warszawskich: symbol sprawy: 6076
    3. Uwłaszczenie    państwowych   osób     prawnych   oraz   komunalnych    osób prawnych: symbol sprawy: 6070
    4. Nabycie mienia państwowego z mocy prawa przez gminę: symbol sprawy: 6100

     

    SĄD NAJWYŻSZY

    1.  BAZA ORZECZEŃ: http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages/Baza%20orzecze%C5%84.aspx

    2. AKTUALNE ZAGADNIENIA PRAWNE:

    http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/Zagadnienia%20prawne.aspx?el=Izba%20Cywilna

     TRYBUNAŁ KONSTYTUCYJNY

    1. BAZA ORZECZEŃ: http://www.trybunal.gov.pl/OTK/otk_dpr.asp
    2. BIEŻĄCE ORZECZENIA:http://www.trybunal.gov.pl/Rozprawy/2010/rozprawy.htm

    BAZA ORZECZEŃ PROKURATORII GENERALEJ SKARBU PAŃSTWA

    http://bip.prokuratoria.gov.pl/orzeczenia_wydane_w_sprawach_pro/

     CENTRALNA BAZA DANYCH KSIĄG WIECZYSTYCH 

    http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html

  • Fundusz Reprywatyzacji – źródło finansowania roszczeń reprywatyzacyjnych

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Częstokroć, do rangi najtrudniejszego problemu przy dochodzeniu roszczeń reprywatyzacyjnych na drodze wydania decyzji określającej wysokość i termin wypłaty odszkodowania urasta kwestia braku środków na realizację żądania reprywatyzacyjnego.

    Okazuje się jednak, iż w polskim systemie prawa obowiązują przepisy, które niejako zabezpieczają finansowo realizację roszczeń byłych właścicieli. Zgodnie bowiem z ustawą o komercjalizacji i prywatyzacji z przychodów uzyskanych z prywatyzacji tworzy się m.in. Fundusz Reprywatyzacji, na rachunku którego są gromadzone środki pochodzące ze sprzedaży 5 % akcji należących do Skarbu Państwa w każdej ze spółek powstałych w wyniku komercjalizacji oraz odsetki od tych środków, z przeznaczeniem na cele związane z zaspokajaniem roszczeń byłych właścicieli mienia przejętego przez Skarb Państwa, poprzez:

    1. wypłatę odszkodowań wynikających z prawomocnych wyroków i ugód sądowych oraz ostatecznych decyzji administracyjnych, wydanych w związku z nacjonalizacją mienia,
    2. wypłatę odszkodowań przyznanych na podstawie art. 10 ustawy z dnia 23 lutego 1991 r. o uznaniu za nieważne orzeczeń wydanych wobec osób represjonowanych za działalność na rzecz niepodległego bytu Państwa Polskiego (Dz. U. Nr 34, poz. 149, z późn. zm.),
    3. pokrycie kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego, w tym wynagrodzeń biegłych sądowych za sporządzanie ekspertyz, których koszty w wyroku ponosi pozwany – Skarb Państwa,
    4. pokrycie kosztów zastępstwa procesowego w sprawach prowadzonych poza granicami kraju,
    5. pokrycie kosztów wynagrodzeń wypłacanych na podstawie umów cywilnoprawnych w zakresie specjalistycznych opinii i analiz, w ramach realizacji celów, o których mowa w pkt 1-4.

    Fundusz stanowi wyodrębniony rachunek bankowy, którym dysponuje minister właściwy do spraw Skarbu Państwa (tzw. dysponent funduszu). Wniosek o wypłatę odszkodowania lub innego świadczenia pieniężnego z Funduszu Reprywatyzacji przekazuje organ, który reprezentuje Skarb Państwa we właściwym postępowaniu administracyjnym lub sądowym. Wniosek, o wypłatę zawiera w szczególności: 1) odpis dokumentu zawierający tytuł wykonawczy do spełnienia świadczenia pieniężnego; 2) poświadczone przez organ wnioskujący kopie dokumentów umożliwiających weryfikację tożsamości osoby uprawnionej do otrzymania świadczenia pieniężnego oraz prawidłowości jej reprezentacji; 3) wskazanie sposobu realizacji wypłaty odszkodowania lub innego wnioskowanego świadczenia pieniężnego.

    W budżecie na rok 2012 r. przewidziano dla Funduszu Reprywatyzacji około 700 mln zł.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Obrona przed aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami (względnie art. 72). Przy czym jak stanowi przepis art. 72 ust. 3 powołanej wyżej ustawy wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

    Aktualizacja opłaty rocznej dokonuje się poprzez pisemne wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej przez właściciela nieruchomości (jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa) do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego z równoczesnym przesłaniem oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, a sprzeciw zastępuje pozew o ustalenie gdzie użytkownik wieczysty uzyskuje status Powoda, a organ status Pozwanego. Opłatę sądową od pozwu w wysokości 5 % nowo naliczonej opłaty obowiązany jest w każdym przypadku uiścić użytkownik wieczysty, nawet w przypadku gdy sprzeciw wnosi organ (właściciel).

    Istotne dla oceny zasadności powództwa o ustalenie, iż aktualizacja opłaty jest uzasadniona w innej wysokości jest wykazanie wartości spornej nieruchomości gruntowej, bowiem roczna opłata za użytkowanie wieczyste naliczana jest na podstawie wartości nieruchomości. W szczególności można zarzucać:

    1. Brak zachowania terminu wypowiedzenia tj. do 31 grudnia roku poprzedzającego;
    2. Wadliwość sporządzenia operatu szacunkowego, w tym w szczególności:
      1. niewłaściwego określenia trendu zmiany cen nieruchomości,
      2. niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych (o innym przeznaczeniu, niż nieruchomość wyceniana),
      3. błędnego ustalenia przeznaczenia gruntów (z naruszeniem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
      4. braku hierarchii w wyborze transakcji sprzedanych,
      5. przyjęcia w próbie reprezentatywnej jednej transakcji dotyczącej nieruchomość zabudowanej,
      6. niewłaściwego sposobu ustalenia zależności pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego;
      7. brak opisania cechy nieruchomości o najniższej i o najwyższej cenie;
      8. brak spełniania kryterium „nieruchomości” podobnej w rozumieniu art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

    W materiale wykorzystano m.in. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydziału I Cywilnego z dnia 08 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 141/12 (http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/U$017cytkowanie$0020Wieczyste/155000000000503_I_ACa_000141_2012_Uz_2012-03-08_001).

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Nieodwracalne skutki prawne w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji dekretowej

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Jedynie upływ dziesięciu lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji stronie, w przypadku stwierdzenia wad takich jak wydanie decyzji z naruszeniem przepisów o właściwości, rozstrzygnięcie sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, skierowanie decyzji do osoby nie będącej stroną w sprawie lub gdy decyzja zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa lub nieodwracalność wywołanych przez nią skutków prawnych uzasadnia odstąpienie do stwierdzenia nieważności decyzji.

    Przy rewindykacji gruntów warszawskich w trybie uruchomienia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej przyznania prawa własności czasowej organ zobowiązany jest zatem z urzędu do zbadania czy decyzja ta wywołała nieodwracalne skutki prawne.

    W orzecznictwie sądów administracyjnych zgodnie przyjmuje się, iż „z nieodwracalnością skutków prawnych mamy do czynienia wtedy, gdy organ administracji we własnym zakresie nie może usunąć skutków prawnych decyzji z uwagi na brak przepisów prawnych mogących stanowić dla niego podstawę prawną do podjęcia aktów lub czynności cofających, znoszących lub odwracających skutki prawne wywołane przez decyzję administracyjną dotkniętą wadą nieważności. Okoliczność, iż inne organy państwa są władne to uczynić nie zmienia faktu, iż z punktu widzenia własnych działań organu administracji publicznej skutki takie są nieodwracalne, ponieważ organ ten – sam nie może ich znieść” (tak m.in. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2011 r., I OSK 346/10).W uchwale składu 5 sędziów NSA z 9 listopada 1998 r. (OPK 4-7/98 ONSA 1999, z. 1, poz. 13) wskazano, iż zawarcie przez Skarb Państwa lub gminę umowy przeniesienia własności lokalu na najemcę uniemożliwia organom administracji stwierdzenie nieważności decyzji o sprzedaży takiego lokalu, gdyż organ administracji w zakresie swej właściwości i posiadanych kompetencji nie posiada żadnych możliwości usunięcia skutków cywilnoprawnych powstałych w wyniku sprzedaży. Dla jasności trzeba jeszcze przywołać wyrok z 6 kwietnia 1995 r. (III ARN 8/95, OSNAPU 1995, nr 18, poz. 223), w którym SN uznał, że jeżeli skutki prawne decyzji administracyjnej mogą być zniesione w drodze postępowania administracyjnego to nie można przyjąć, że mają one charakter nieodwracalny.

    Jeśli chodzi o grunty warszawskie orzecznictwo w zakresie nieodwracalnych skutków prawnych posiada swoją specyfikę. Za nieodwracalny skutek prawny  może być uznane nabycie prawa użytkowania wieczystego w drodze uwłaszczenia z mocy samego prawa. Zatem uwłaszczenia uczelni na podstawie art. 182 ww. ustawy o szkolnictwie wyższym będzie uzasadniać brak stwierdzenia przez organ nieważności decyzji a jedynie orzeczenie, iż została wydana ona z naruszeniem prawa. Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku NSA z dnia 21 marca 2012 r., I OSK 428/11: (…) Sąd I instancji dokonał prawidłowej interpretacji art. 156 § 2 k.p.a. w związku z art. 182 ustawy z dnia 12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz.U. Nr 65, poz. 385 ze zm., zwanej dalej ustawą). Bezsporne w sprawie jest, iż przedmiotowa nieruchomość stała się przedmiotem użytkowania wieczystego uczelni na podstawie art. 182 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o szkolnictwie wyższym z mocy prawa. W orzecznictwie zarówno Naczelnego Sądu Administracyjnego, jak i Sądu Najwyższego ugruntowany jest już pogląd, iż powstanie tego prawa nie wymaga wydania decyzji administracyjnej, nie wymaga również wydania decyzji o charakterze deklaratoryjnym potwierdzenia powstania tego prawa. Użytkowanie wieczyste, przy istnieniu określonych przesłanek (ust. 1 art. 182) i braku określonych (ust. 2 art. 182) powstaje z mocy prawa, a wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, nie zaś konstytutywny. Taki też stan prawny musi brać pod uwagę organ rozpoznający sprawę m.in. w kontekście odwracalności bądź nieodwracalności skutków prawnych wywołanych przez określoną decyzje administracyjną. Niekwestionowany jest pogląd, iż z nieodwracalnością skutków prawnych mamy do czynienia w sytuacji, gdy organ administracji we własnym zakresie nie może usunąć skutków prawnych decyzji z uwagi na brak przepisów dających organowi podstawę prawną do podjęcia aktów lub czynności cofających, znoszących lub odwracających skutki prawne wywołane przez decyzję administracyjną dotknięta wadą nieważności.(…).

    Powyższe oznacza, iż w przypadku gruntów na których z mocy prawa podmioty trzecie uzyskały prawo użytkowania wieczystego lub prawo własności, a nie było do tego konieczne wydanie decyzji administracyjnej, brak będzie możliwości ich „fizycznego” zwrotu poprzez ustanowienie prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego). W takich przypadkach pozostaje dochodzenie odszkodowania od Skarbu Państwa za wydanie decyzji niezgodnej z prawem na podstawie art. 160 k.p.a..

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Kwestie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości reguluje obecnie ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości(tekst jednolity: Dz. U. 2012 r. poz. 83).

    Zgodnie z jej zapisami (art. 1 ust. 1) osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przepis o tej treści obowiązuje od dnia 09 października 2011 r..

    Warto przypomnieć, iż do tego dnia przepis miał następujące brzmienie: „Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.” W poprzednim brzemieniu przepis ten zatem zawierał ograniczenia przedmiotowe, a pod jego zakres podpadały nieruchomości zabudowane na określony w tym przepisie cel, nieruchomości niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę na ten określony cel oraz nieruchomości rolne ( tak m.in. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 lipca 2011 r., II SA/Bd 474/2011, LexPolonica nr 2779512). Przepis obowiązujący w obecnym brzmieniu nie stawia żadnych ograniczeń przedmiotowych odnośnie rodzaju nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego.

    Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

    1. starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
    2. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Dowód z opinii biegłego w sprawie odszkodowawczej za grunt warszawski

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    W przypadku stwierdzenia przez właściwy organ nieważności decyzji o odmowie przyznania prawa własności czasowej, względnie stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa w razie wywołania przez nią nieodwracalnych skutków prawnych, istnieje możliwość uruchomienia procesu o odszkodowanie na drodze sądowej. Podstawę w takim przypadku stanowi art. 160 k.p.a. w zw. z art. 5 ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (zob. Uchwała Pełnego Składu Sądu Najwyższego Izby Cywilnej z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt III CZP 112/10).

    W przypadku uruchomienia takiego postępowania koniecznym dla ustalenia wartości dochodzonego roszczenia będzie wnioskowanie o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego

    Charakter prawny przewidzianej w art. 7 dekretu możliwości uzyskania przez byłego właściciela określonego prawa do gruntu objętego dekretem nie został w tym artykule określony jednoznacznie. Według art. 7 ust. 1 dekretu, dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela będący w posiadaniu gruntu lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie – użytkownicy gruntu, mogli w ciągu sześciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Stosownie do art. XXXIX § 2 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. 1946 r. Nr 57 poz. 321 ze zm.), od dnia wejścia w życie Prawa rzeczowego, tj. od 1 stycznia 1947 r., zamiast prawa dzierżawy wieczystej lub prawa zabudowy można było na podstawie dekretu domagać się przyznania własności czasowej za opłatą symboliczną. W myśl zaś art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. 1961 r. Nr 32 poz. 159), ilekroć przepisy dotychczasowe przewidywały zbywanie gruntów na własność czasową, tylekroć należało przez to rozumieć oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

     

    Wśród wypadków naruszenia omawianego uprawnienia można wyróżnić dwie zasadnicze sytuacje.

    W pierwszej decyzja odmawiająca bezpodstawnie ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu zostaje następnie wyeliminowana z obrotu prawnego z mocą wsteczną przez stwierdzenie jej nieważności (art. 156 § 1 pkt 2 kpa). Stwierdzenie nieważności mające skutek ex tunc otwiera drogę do ponownego rozpoznania wniosku o ustanowienie prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2000 r. III CKN 949/2000 OSNC 2000/12 poz. 228 i uchwałę składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2000 r. OPS 14/99 ONSA 2000/3 poz. 93 oraz uchwałę składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 października 2000 r. OPK 12/2000 OSP 2001/3 poz. 43). Ponowne rozpoznanie wniosku może więc doprowadzić do ustanowienia na rzecz byłego właściciela lub jego następcy prawnego użytkowania wieczystego gruntu, w takim zaś wypadku można mówić tylko o nienależytym wykonaniu przez gminę lub Państwo swego obowiązku, wywołującym co najwyżej straty wyrażające się zmniejszeniem się wartości tego, co były właściciel lub jego następca prawny ostatecznie otrzymał.

    W drugiej sytuacji decyzja odmawiająca bezpodstawnie ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu nie zostaje wyeliminowana z obrotu prawnego, gdyż – jak w niniejszej sprawie – ze względu na wywołanie przez nią nieodwracalnych skutków prawnych organ administracyjny działający w trybie nadzoru poprzestaje jedynie na stwierdzeniu wydania jej z naruszeniem prawa (art. 156 § 2 i art. 158 § 2 kpa). W takiej sytuacji nie otwiera się możliwość ponownego rozpoznania wniosku o ustanowienie prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, a ustanowienie na rzecz byłego właściciela lub jego następcy prawnego użytkowania wieczystego gruntu jest definitywnie wykluczone. W konsekwencji mamy do czynienia z całkowitym niewykonaniem przez gminę lub Państwo swego obowiązku wywołującym straty, których wysokość odpowiada wartości nieuzyskanego przez uprawnionego prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub prawa własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu (por. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 marca 2003 r., III CZP 6/2003).

    Mając na uwadze powyższe stwierdzić trzeba, iż wniosek o powołanie biegłego winien mieć za przedmiotsporządzenie operatu szacunkowego w przedmiocie ustalenia wartości nieruchomości policzonej jako wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości według jej stanu na dzień wydania decyzji o odmowie przyznania prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) i cen z daty sporządzenia opinii (operatu).

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Nacjonalizacja przemysłu – tryb dochodzenia roszczeń

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 3 stycznia 1946 r. o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej (Dz. U. 1946 r. Nr 3 poz. 17 ze zm.):

    1. Za przedsiębiorstwo przejęte przez Państwo na własność (art. 3) otrzyma jego właściciel od Skarbu Państwa odszkodowanie w terminie jednego roku, licząc od dnia doręczenia mu zawiadomienia w przedmiocie prawomocnego ustalenia wysokości przypadającego odszkodowania.
    2. Odszkodowanie to będzie w zasadzie wypłacane w papierach wartościowych, zaś w wyjątkowych gospodarczo uzasadnionych przypadkach może być wypłacane również w gotówce lub innych wartościach.
    3. Wysokość należnego odszkodowania będą ustalały specjalne komisje. W postępowaniu przed tymi komisjami będą miały prawo uczestniczyć osoby zainteresowane. W razie potrzeby, a w każdym razie na żądanie osób zainteresowanych, komisja powoła odpowiednich biegłych.
    4. Skład komisji, sposób powoływania jej członków, liczbę członków konieczną do ważności uchwał, tryb postępowania komisji oraz odwoływania się od jej orzeczeń określi rozporządzenie Rady Ministrów.
    5. Przy ustalaniu odszkodowania należy uwzględnić:
      1. ogólne obniżenie wartości majątku narodowego,
      2. czystą wartość majątku przedsiębiorstwa w dniu przejęcia go przez Państwo,
      3. obniżenie wartości przedsiębiorstwa na skutek strat wojennych oraz strat, poniesionych w związku z wojną i okupacją przez przedsiębiorstwo w okresie od dnia 1 września 1939 r. do chwili przejęcia przedsiębiorstwa przez Państwo,
      4. wysokość nakładów, dokonanych po dniu 1 września 1939 r.,
      5. szczególne okoliczności wpływające na wartość przedsiębiorstwa (czas trwania koncesji, licencje itp.).
    6. Rozporządzenie Rady Ministrów ustali szczegółowe zasady obliczania odszkodowania, uwzględniania okoliczności wymienionych w ust. 5 oraz sposób wypłacania odszkodowania (ust. 2) i tryb amortyzacji papierów wartościowych.”

    Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy można by uznać za najbardziej naturalne dochodzenie odszkodowania na drodze sądowej za brak wydania rozporządzenia wykonawczego w trybie art. 7 ust. 4 i 6 ww. ustawy nacjonalizacyjnej (tzn. odpowiedzialność za zaniechanie legislacyjne). Okazuje się jednak, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego neguje ten kierunek, a tym samym reprywatyzacja sądowa za znacjonalizowane przedsiębiorstwa zostaje zamknięta. Zgodnie bowiem z Uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 listopada 2005 r. III CZP 82/2005 (OSNC 2006/9 poz. 148): „Zaniechanie wydania przez Radę Ministrów rozporządzenia przewidzianego w art. 7 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 3 stycznia 1946 r. o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej (Dz. U. 1946 r. Nr 3 poz. 17 ze zm.) do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2004 r. Nr 162 poz. 1692), nie stanowiło podstawy roszczenia właściciela przejętego przedsiębiorstwa, o odszkodowanie z tego tytułu.” Sentencja ww. uchwały jednoznacznie wskazuje zatem, że przed 1 września 2004 r. – dniem wejścia w życie art. 417[1] § 4 Kodeksu Cywilnego – nie istniała podstawa odpowiedzialności Skarbu Państwa za zaniechanie legislacyjne. Zastrzeżenia może jednak budzić samo uzasadnienie, które nie jest do końca spójne i konsekwentne (zob. Glosa do orzeczenia: Bosek Leszek OSP 2006/9 str. 497).  

     

    Wobec powyższego stwierdzić trzeba, iż obecnie jedyną drogą do dochodzenia roszczeń z powyższego tytułu jest droga administracyjna uzupełniona o drogę sądową (reprywatyzacja administracyjno- sądowa). Polegałaby ona na podjęciu kroków mających na celu wzruszenie decyzji nacjonalizacyjnej (w tym przypadku orzeczenia odpowiedniej Wojewódzkiej Komisji ds. Upaństwowienia Przedsiębiorstw), a następnie w przypadku:

    1. stwierdzenia nieważności – wytoczenie powództwa windykacyjnego o wydanie znacjonalizowanego mienia (tutaj w grę wchodziłyby głównie nieruchomości);
    2. stwierdzenia nieodwracalnych skutków prawnych – wytoczenie powództwa odszkodowawczego na podstawie art. 160 k.p.a. w zw. z art. art. 5 ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2004 r. Nr 162 poz. 1692).

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Obowiązek zapłaty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Jednym z podstawowych uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu jest korzystanie z nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste (art. 233 Kodeksu Cywilnego). Z korzystaniem wiąże się posiadanie nieruchomości, które jest niejako naturalną cechą użytkowania wieczystego.

    Dodatkowo zgodnie z art. 238 Kodeksu Cywilnego, wieczysty użytkownik przez czas trwania swego prawa uiszcza opłatę roczną, która ma niewątpliwie charakter cywilnoprawny, a sposób jest ustalania i aktualizacji regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543). Treść tego przepisu pozwala stwierdzić, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu skarbowego lub samorządowego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego.

    Podobne uwagi należy odnieść także do użytkowania wieczystego, które powstało z mocy prawa na podstawie szczególnego przepisu ustawy.

    Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 238 Kodeksu Cywilnego wprowadza zatem zasadę odpłatności użytkowania wieczystego De lege lata nie ma wątpliwości co do cywilnoprawnego charakteru opłaty rocznej wynika ona bowiem ze stosunku cywilnoprawnego łączącego właściciela z użytkownikiem wieczystym nawet wówczas, gdy źródłem powstania tego prawa rzeczowego nie jest umowa stron, lecz przepis ustawy. Cywilnoprawny charakter opłaty implikuje z kolei zasadniczą kwestię, iż opłata z tego tytułu należy do kategorii prawno-dogmatycznej „wynagrodzenia” (odpłatności) w rozumieniu cywilnoprawnym, stanowiącego odpowiedni ekwiwalent powiązany z określonymi atrybutami prawa użytkowania wieczystego.. Skoro opłata roczna ma charakter „ekwiwalentnego wynagrodzenia za korzystanie z gruntu” i powiązana jest z zasadą odpłatności użytkowania wieczystego to wynika z tego, iż do uiszczania świadczeń związanych z użytkowaniem wieczystym na rzecz właściciela gruntu zobowiązany jest tylko ten podmiot, który faktycznie korzysta z nieruchomości lub choćby ma taką możliwość, co oznacza ze podmiot ten musi być jednocześnie posiadaczem w zakresie użytkowania wieczystego. W tym miejscu przywołać trzeba wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r. (sygn. akt I CSK 692/09) gdzie Sąd stwierdził, iż; „Skoro opłata roczna (niezależnie od sposobu ustalenia jej wysokości) pozostaje odpowiednio skorelowana właśnie z możliwością korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej (niezależnie jednak od tego, czy podmiot uprawniony wykonuje takie prawo podmiotowe i istotnie z gruntu korzysta, por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, niepubl.), a samo użytkowanie wieczyste ze swej istoty pozostaje prawem czasowym (art. 236 k.c), nie sposób wymagać tego, aby użytkownik wieczysty był zobligowany uiszczać na rzecz właściciela gruntu opłatę roczną także za ten okres roku kalendarzowego, w którym nie przysługuje mu już to prawo”.

    Mając na uwadze powyższe uwagi można w pewnych sytuacjach przyjąć, iż użytkownik wieczysty, który utracił posiadanie użytkowania wieczystego (np. na skutek zawarcia umowy sprzedaży tego prawa przed jego wpisem do księgi wieczystej nieruchomość wydał) tudzież taki, który nie ma możliwości korzystania z nieruchomości wobec istnienia praw osób trzecich (w powyższym przypadku istnienie ekspektatywy użytkowania wieczystego po zawarcia aktu notarialnego a przed wpisem do księgi wieczystej) nie ma obowiązku uiszczania opłat rocznych. Uzasadnione to jest faktem, iż użytkownik wieczysty w takiej sytuacji nie może realizować swojego podstawowego uprawnienia, czyli korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, gdzie właściciela nieruchomości można by nawet w takim przypadku uznać za bezpodstawnie wzbogaconego przynajmniej w sensie ekonomicznym.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

Najnowsze wpisy