Jednym z podstawowych uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu jest korzystanie z nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste (art. 233 Kodeksu Cywilnego). Z korzystaniem wiąże się posiadanie nieruchomości, które jest niejako naturalną cechą użytkowania wieczystego.
Dodatkowo zgodnie z art. 238 Kodeksu Cywilnego, wieczysty użytkownik przez czas trwania swego prawa uiszcza opłatę roczną, która ma niewątpliwie charakter cywilnoprawny, a sposób jest ustalania i aktualizacji regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543). Treść tego przepisu pozwala stwierdzić, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu skarbowego lub samorządowego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego.
Podobne uwagi należy odnieść także do użytkowania wieczystego, które powstało z mocy prawa na podstawie szczególnego przepisu ustawy.
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 238 Kodeksu Cywilnego wprowadza zatem zasadę odpłatności użytkowania wieczystego De lege lata nie ma wątpliwości co do cywilnoprawnego charakteru opłaty rocznej wynika ona bowiem ze stosunku cywilnoprawnego łączącego właściciela z użytkownikiem wieczystym nawet wówczas, gdy źródłem powstania tego prawa rzeczowego nie jest umowa stron, lecz przepis ustawy. Cywilnoprawny charakter opłaty implikuje z kolei zasadniczą kwestię, iż opłata z tego tytułu należy do kategorii prawno-dogmatycznej „wynagrodzenia” (odpłatności) w rozumieniu cywilnoprawnym, stanowiącego odpowiedni ekwiwalent powiązany z określonymi atrybutami prawa użytkowania wieczystego.. Skoro opłata roczna ma charakter „ekwiwalentnego wynagrodzenia za korzystanie z gruntu” i powiązana jest z zasadą odpłatności użytkowania wieczystego to wynika z tego, iż do uiszczania świadczeń związanych z użytkowaniem wieczystym na rzecz właściciela gruntu zobowiązany jest tylko ten podmiot, który faktycznie korzysta z nieruchomości lub choćby ma taką możliwość, co oznacza ze podmiot ten musi być jednocześnie posiadaczem w zakresie użytkowania wieczystego. W tym miejscu przywołać trzeba wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r. (sygn. akt I CSK 692/09) gdzie Sąd stwierdził, iż; „Skoro opłata roczna (niezależnie od sposobu ustalenia jej wysokości) pozostaje odpowiednio skorelowana właśnie z możliwością korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej (niezależnie jednak od tego, czy podmiot uprawniony wykonuje takie prawo podmiotowe i istotnie z gruntu korzysta, por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, niepubl.), a samo użytkowanie wieczyste ze swej istoty pozostaje prawem czasowym (art. 236 k.c), nie sposób wymagać tego, aby użytkownik wieczysty był zobligowany uiszczać na rzecz właściciela gruntu opłatę roczną także za ten okres roku kalendarzowego, w którym nie przysługuje mu już to prawo”.
Mając na uwadze powyższe uwagi można w pewnych sytuacjach przyjąć, iż użytkownik wieczysty, który utracił posiadanie użytkowania wieczystego (np. na skutek zawarcia umowy sprzedaży tego prawa przed jego wpisem do księgi wieczystej nieruchomość wydał) tudzież taki, który nie ma możliwości korzystania z nieruchomości wobec istnienia praw osób trzecich (w powyższym przypadku istnienie ekspektatywy użytkowania wieczystego po zawarcia aktu notarialnego a przed wpisem do księgi wieczystej) nie ma obowiązku uiszczania opłat rocznych. Uzasadnione to jest faktem, iż użytkownik wieczysty w takiej sytuacji nie może realizować swojego podstawowego uprawnienia, czyli korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, gdzie właściciela nieruchomości można by nawet w takim przypadku uznać za bezpodstawnie wzbogaconego przynajmniej w sensie ekonomicznym.
r.pr. Dariusz Śmiłek
Dodaj komentarz