Prawo nieruchomości – blog radcy prawnego Dariusza Śmiłka

  • Zasiedzenie służebności drogi gruntowej – czy brak utwardzenia wyklucza prawo przejazdu?

    Zasiedzenie służebności drogi gruntowej – czy brak utwardzenia wyklucza prawo przejazdu?

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Zasiedzenie służebności drogi gruntowej może być możliwe również wtedy, gdy droga nie ma nawierzchni asfaltowej lub betonowej. Sam brak takiego utwardzenia nie rozstrzyga o spełnieniu przesłanek z art. 292 Kodeksu cywilnego. Konieczna jest ocena sposobu urządzenia szlaku, wykonywania posiadania i upływu ustawowego terminu.

    W sprawach o służebność przejazdu szczególnie ważna jest ocena całokształtu okoliczności: historii powstania drogi, jej przeznaczenia, prac wykonanych przy szlaku oraz sposobu, w jaki z drogi korzystano.

    Kiedy można zasiedzieć służebność gruntową?

    Podstawą prawną jest art. 292 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Odpowiednio stosuje się przepisy o zasiedzeniu własności nieruchomości.

    Oznacza to potrzebę ustalenia korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności, występowania trwałego i widocznego urządzenia oraz upływu wymaganego okresu. Posiadanie służebności, o którym mowa w art. 352 k.c., różni się od posiadania samoistnego samego gruntu.

    Czy droga polna może stanowić trwałe i widoczne urządzenie?

    Art. 292 k.c. nie wymaga wykonania nawierzchni w określonej technologii. W szczególności przepis nie posługuje się pojęciami asfaltu, betonu ani kostki brukowej. Istotne jest, czy sposób wykonania i korzystania z urządzenia pozwala zakwalifikować je jako trwałe i widoczne.

    Znaczenie mogą mieć prace wykonane przy drodze: ukształtowanie terenu, wykonanie nawierzchni z odpowiednich materiałów, elementy odwodnienia lub inne działania służące urządzeniu szlaku. Nie każda koleina albo doraźna czynność porządkowa jest jednak samodzielnie wystarczająca. Ocena musi odnosić się do rzeczywistych cech urządzenia i całokształtu ustalonego stanu faktycznego.

    Funkcja ostrzegawcza urządzenia w orzecznictwie Sądu Najwyższego

    W uchwale siedmiu sędziów z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11, Sąd Najwyższy zaakcentował znaczenie wykonania trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności drogi dojazdowej. W uzasadnieniu wskazano na funkcję ostrzegawczą takiego urządzenia wobec właściciela nieruchomości obciążonej.

    Funkcja ostrzegawcza pozostaje ważnym elementem wykładni art. 292 k.c. Nie uzasadnia jednak pomijania okoliczności dotyczących świadomego wyodrębnienia szlaku, sposobu jego urządzenia oraz świadomości właściciela co do wykonywanego korzystania. Każdorazowo trzeba zbadać konkretny stan faktyczny, nie zastępując ustaleń dowodowych samym określeniem „droga polna”.

    Czy współudział właściciela gruntu w wykonaniu drogi wyklucza zasiedzenie?

    W postanowieniu z 4 kwietnia 2025 r., II CSKP 265/25, Sąd Najwyższy analizował zagadnienie wspólnego wykonania trwałego i widocznego urządzenia. Wskazano, że samo współdziałanie posiadacza służebności i właściciela nieruchomości obciążonej przy urządzeniu drogi nie musi wykluczać zasiedzenia.

    Również korzystanie z drogi przez właściciela nieruchomości obciążonej nie oznacza samo przez się braku posiadania służebności przez inny podmiot. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym i może być wykonywana bez wyłączenia właściciela z korzystania z jego nieruchomości.

    Znaczenie wiedzy właściciela i wyodrębnienia szlaku

    W postanowieniu Sądu Okręgowego w Kielcach z 24 czerwca 2025 r., II Ca 1575/24, analizowano szczególne okoliczności korzystania ze szlaku gruntowego. Istotne było wyodrębnienie drogi przez właścicieli oraz oddanie jej do wykorzystywania zgodnie z określoną funkcją komunikacyjną.

    Rozstrzygnięcie zwraca uwagę na konieczność funkcjonalnej analizy wymagania trwałego i widocznego urządzenia. Nie oznacza jednak generalnego odstąpienia od art. 292 k.c. ani wprowadzenia zasady, że sama wiedza właściciela o przejazdach automatycznie wystarcza do zasiedzenia.

    Czy każda część drogi musi być jednakowo utwardzona?

    Ustawodawca nie przewidział wymogu, aby każda część szlaku miała taką samą nawierzchnię. Jeżeli przedmiotem posiadania jest określony ciąg komunikacyjny, jego charakter i przebieg wymagają analizy w kontekście wykonywanej służebności. Przy ocenie zakresu zasiedzenia ważne jest funkcjonalne powiązanie poszczególnych odcinków oraz rzeczywisty sposób korzystania z drogi.

    Nie przesądza to automatycznie o możliwości zasiedzenia dowolnej długości szlaku na podstawie prac wykonanych tylko w jednym miejscu. Ustalenie zakresu nabytej służebności zawsze wymaga oceny materiału dowodowego.

    Czy przejazdy sezonowe mogą oznaczać ciągłość posiadania?

    Tak. Wykonywanie służebności przejazdu nie musi polegać na codziennym przemieszczaniu się pojazdów. Częstotliwość zależy od przeznaczenia nieruchomości i rodzaju wykorzystywania dojazdu. Inaczej może wyglądać ruch związany z budynkiem mieszkalnym, a inaczej dojazd do gruntów rolnych lub zabudowań gospodarczych.

    Zmienna intensywność korzystania nie jest tożsama z przerwą w posiadaniu. Decydująca jest ocena sposobu wykonywania uprawnienia w odpowiednim okresie. Inne zagadnienie stanowi korzystanie wyłącznie w ramach doraźnego pozwolenia, które wymaga osobnych ustaleń.

    Po ilu latach następuje zasiedzenie służebności drogi?

    Na podstawie odpowiedniego stosowania art. 172 k.c. termin wynosi co do zasady 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. W określonych przypadkach możliwe jest doliczenie posiadania poprzednika, stosownie do art. 176 k.c. Początek biegu zasiedzenia trzeba ustalić w odniesieniu do wszystkich przesłanek ustawowych, w szczególności korzystania z urządzenia wymaganego przez art. 292 k.c.

    Jakie dowody mają znaczenie?

    W postępowaniu mogą być przydatne archiwalne mapy, zdjęcia lotnicze, dokumentacja geodezyjna, zeznania osób znających historię szlaku, dokumenty dotyczące robót wykonywanych przy drodze oraz dowody sposobu gospodarczego korzystania z nieruchomości. Poszczególnych dowodów nie należy rozpatrywać w oderwaniu od siebie.

    Dla prawidłowej oceny sprawy trzeba ustalić nie tylko sam przebieg przejazdów, lecz także charakter urządzenia, sposób jego wykonania oraz czas wykonywania posiadania.

    Zasiedzenie służebności a ustanowienie drogi koniecznej

    Te dwie instytucje należy rozróżnić. Zasiedzenie służebności gruntowej oznacza nabycie prawa z mocy prawa po spełnieniu przesłanek art. 292 k.c. Natomiast ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 k.c. wiąże się z brakiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich.

    Brak odpowiedniego dostępu jest więc ważny dla ustanowienia drogi koniecznej, lecz nie stanowi samodzielnego warunku zasiedzenia służebności przejazdu. Przy korzystaniu z już istniejącego przejazdu należy najpierw przeanalizować jego podstawę prawną.

    Czy można uzyskać sądowe stwierdzenie zasiedzenia?

    Tak. Osoba mająca interes prawny może wystąpić do właściwego sądu rejonowego z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej. Należy określić treść służebności, jej przebieg, podstawy faktyczne i materiał dowodowy. W sprawach spornych potrzebna może być opinia biegłego geodety.

    Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie wynosi 200 zł. Nie należy mylić jej z opłatą właściwą dla zasiedzenia własności nieruchomości.

    Podsumowanie

    Przy ocenie zasiedzenia służebności drogi gruntowej decydujące znaczenie mają przesłanki ustawowe, a nie potoczne określenie nawierzchni jako „polnej” czy „nieutwardzonej”. Orzecznictwo pokazuje potrzebę uwzględnienia funkcji trwałego i widocznego urządzenia, okoliczności urządzenia szlaku, sposobu korzystania oraz rzeczywistego zakresu posiadania.

    Kancelaria Radcy Prawnego KPDG świadczy pomoc prawną w sprawach dotyczących służebności gruntowych, zasiedzenia i dostępu do nieruchomości. Właściwa ocena wymaga analizy dokumentacji nieruchomości, historii urządzenia drogi oraz materiału dowodowego.

    radca prawny Dariusz Śmiłek

    Stan prawny: 14 października 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena możliwości zasiedzenia służebności przejazdu wymaga indywidualnej analizy historii korzystania z drogi, charakteru istniejących urządzeń oraz dokumentacji dotyczącej nieruchomości.

    Ilustracja wygenerowana z wykorzystaniem sztucznej inteligencji (AI). Ma charakter poglądowy i nie przedstawia konkretnej nieruchomości ani sprawy.

  • Plan ogólny obniżył wartość działki – czy właścicielowi należy się odszkodowanie?

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Uchwalenie planu ogólnego może mieć realny wpływ na wartość nieruchomości. Działka, która wcześniej była postrzegana jako potencjalnie budowlana, może znaleźć się poza obszarem uzupełnienia zabudowy albo w strefie planistycznej ograniczającej możliwość realizacji planowanej inwestycji.

    Nie oznacza to jednak, że każdy spadek wartości działki spowodowany planem ogólnym daje właścicielowi prawo do odszkodowania od gminy.

    Roszczenia odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są związane przede wszystkim z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a nie z samym uchwaleniem planu ogólnego.

    Plan ogólny może natomiast mieć istotne znaczenie dla możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i dla treści przyszłego MPZP. W określonych sytuacjach możliwe jest również zaskarżenie uchwały w sprawie planu ogólnego do sądu administracyjnego.

    Dlatego przed podjęciem działań trzeba ustalić przede wszystkim, który akt planistyczny rzeczywiście spowodował ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.

    Plan ogólny to nie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

    To podstawowe rozróżnienie ma bezpośrednie znaczenie dla roszczeń właściciela.

    Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego. Określa m.in. strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a także może wyznaczać obszary uzupełnienia zabudowy. Jego ustalenia są uwzględniane przy sporządzaniu MPZP i mają znaczenie przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 13a ust. 4–7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Plan ogólny nie zastępuje jednak istniejącego MPZP.

    Zgodnie z art. 34 ust. 1a u.p.z.p. wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązujących planów miejscowych.

    Jeżeli więc działka jest już objęta MPZP, samo uchwalenie planu ogólnego nie zmienia jej aktualnego przeznaczenia wynikającego z tego planu.

    Inaczej wygląda sytuacja nieruchomości, które nie są objęte MPZP. W ich przypadku plan ogólny może mieć zasadnicze znaczenie dla możliwości uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy. Szerzej tę kwestię omawiamy we wpisie dotyczącym warunków zabudowy po 1 września 2026 r.

    Czy za sam plan ogólny można żądać od gminy odszkodowania?

    Co do zasady – nie na podstawie art. 36 ust. 1 albo ust. 3 u.p.z.p.

    Art. 36 ust. 1 ustawy odwołuje się wprost do sytuacji, w której w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

    W takiej sytuacji właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać:

    1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
    2. wykupienia nieruchomości lub jej części.

    Samo uchwalenie planu ogólnego nie zostało wymienione w tym przepisie jako zdarzenie powodujące powstanie tych roszczeń.

    To bardzo istotne, ponieważ w praktyce możliwa jest sytuacja, w której wartość rynkowa niezabudowanej działki spada już po uchwaleniu planu ogólnego, mimo że nie uchwalono jeszcze dla niej MPZP.

    Taki ekonomiczny spadek wartości nie oznacza automatycznie powstania roszczenia odszkodowawczego z art. 36 u.p.z.p.

    Ustawa wprost odnosi się do wpływu planu ogólnego na wartość nieruchomości

    Szczególne znaczenie ma art. 37 ust. 11a u.p.z.p.

    Przepis przewiduje, że przy określaniu wartości nieruchomości w przypadku wskazanym w art. 37 ust. 1 pkt 2 nie uwzględnia się zmiany wartości nieruchomości będącej skutkiem uchwalenia lub zmiany planu ogólnego.

    To przepis łatwy do pominięcia, a jego praktyczne znaczenie może być bardzo duże.

    Pokazuje bowiem, że ustawodawca rozdziela skutki ekonomiczne wynikające z planu ogólnego od skutków wynikających z uchwalenia lub zmiany MPZP.

    W konsekwencji nie można automatycznie przyjąć, że każdy spadek ceny rynkowej nieruchomości po uchwaleniu planu ogólnego zostanie następnie „przeniesiony” do wysokości odszkodowania dochodzonego w związku z planem miejscowym.

    Kiedy właściciel może żądać odszkodowania albo wykupu nieruchomości?

    Podstawowy mechanizm określa art. 36 ust. 1 u.p.z.p.

    Roszczenie może powstać, jeżeli po uchwaleniu albo zmianie MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części:

    stało się niemożliwe albo zostało istotnie ograniczone w stosunku do dotychczasowego sposobu korzystania lub dotychczasowego przeznaczenia.

    Właściciel może wówczas wybrać pomiędzy roszczeniem o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę a żądaniem wykupu nieruchomości lub jej części. Ustawa dopuszcza także zaoferowanie przez gminę nieruchomości zamiennej.

    Nie wystarcza przy tym samo wykazanie, że nowy plan jest dla właściciela mniej korzystny. Trzeba ustalić skalę ograniczenia i związek pomiędzy treścią MPZP a sytuacją konkretnej nieruchomości.

    Nie każde ograniczenie zapisane w MPZP obciąża gminę

    W analizie trzeba pamiętać o art. 36 ust. 1a u.p.z.p.

    Ustawodawca wyłączył roszczenie z art. 36 ust. 1, jeżeli ograniczenie zapisane w MPZP nie jest samodzielną decyzją planistyczną gminy, lecz wynika m.in. z określonych przepisami uwarunkowań powodziowych albo innych ograniczeń hydrologicznych, geologicznych czy przyrodniczych, z decyzji dotyczących inwestycji celu publicznego wydanych przez organy inne niż gmina lub Wody Polskie albo z ustawowych zakazów lub ograniczeń zabudowy.

    Dlatego samo wskazanie niekorzystnego zapisu MPZP nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności gminy.

    Trzeba ustalić źródło ograniczenia.

    Odszkodowanie bez sprzedaży działki a odszkodowanie po sprzedaży – to dwa różne roszczenia

    W praktyce często mylone są dwa mechanizmy z art. 36 ustawy.

    Odszkodowanie lub wykup z art. 36 ust. 1

    Sprzedaż nieruchomości nie jest konieczna.

    Jeżeli plan miejscowy uniemożliwił albo istotnie ograniczył dotychczasowe korzystanie z działki lub korzystanie zgodne z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może dochodzić odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo żądać wykupu.

    Odszkodowanie z art. 36 ust. 3 po sprzedaży nieruchomości

    Inny mechanizm działa wtedy, gdy wskutek uchwalenia albo zmiany MPZP wartość nieruchomości spadła, a właściciel następnie ją sprzedaje i wcześniej nie skorzystał z roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 i 2.

    Wtedy może żądać od gminy odszkodowania odpowiadającego obniżeniu wartości nieruchomości.

    Dla tego roszczenia szczególnie ważny jest termin.

    Zgodnie z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. roszczenie z art. 36 ust. 3 można zgłosić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

    Przed sprzedażą nieruchomości objętej niekorzystną zmianą planistyczną warto więc ustalić, które roszczenie jest właściwe i jakie konsekwencje dla sytuacji właściciela spowoduje sama transakcja.

    Jak wycenia się szkodę, jeżeli wcześniej nie było MPZP?

    To jeden z najważniejszych praktycznych problemów.

    Obecne brzmienie art. 37 ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. przewiduje szczególne zasady ustalania wartości nieruchomości w przypadku uchwalenia planu dla terenu, który wcześniej nie był objęty obowiązującym MPZP.

    Ustawa nakazuje w takim przypadku uwzględniać przede wszystkim faktyczny sposób użytkowania nieruchomości oraz dostęp do istniejącej infrastruktury wskazanej w przepisie.

    Ma to duże znaczenie dla właścicieli niezabudowanych działek, którzy przed uchwaleniem MPZP zakładali, że w przyszłości uzyskają możliwość ich zabudowy.

    Samo przekonanie, że nieruchomość „miała być budowlana”, nie przesądza jeszcze o wartości przyjmowanej do rozliczenia szkody planistycznej.

    Trzeba zbadać konkretny stan prawny i faktyczny nieruchomości.

    Co na temat szkody planistycznej mówi Sąd Najwyższy?

    W wyroku z 26 stycznia 2024 r., II CSKP 1657/22, Sąd Najwyższy zajmował się nieruchomością, dla której po okresie luki planistycznej uchwalono MPZP wyłączający możliwość zabudowy mieszkaniowej.

    SN podkreślił, że dla oceny przesłanek art. 36 ust. 1 nie zawsze wystarcza proste porównanie dawnego, nieobowiązującego planu z nowym MPZP.

    Należy zbadać sytuację nieruchomości bezpośrednio przed wejściem w życie nowego planu oraz realne możliwości korzystania z niej w tym okresie. Sąd wskazał jednocześnie, że w ocenie sposobu korzystania mogą mieć znaczenie nie tylko formy faktycznie realizowane, lecz również potencjalne, ale realne sposoby wykorzystania nieruchomości.

    Orzeczenie pokazuje, że w sprawach o odszkodowanie planistyczne kluczowe jest dokładne odtworzenie historii prawnej nieruchomości, a nie tylko porównanie dwóch symboli na mapach planów.

    Czy można zaskarżyć plan ogólny do WSA?

    Tak, ale samo niezadowolenie z jego treści albo przekonanie, że plan obniżył wartość nieruchomości, może być niewystarczające.

    Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, dlatego może podlegać kontroli sądu administracyjnego.

    Podstawę skargi stanowi przede wszystkim art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Skarżący musi jednak wykazać, że uchwała naruszyła jego interes prawny albo uprawnienie.

    Dobrze pokazuje to postanowienie WSA w Gliwicach z 11 czerwca 2026 r., II SA/Gl 161/26.

    Właściciel kwestionował plan ogólny między innymi dlatego, że zmiana sposobu planowania terenów sąsiednich miała wpływać na warunki korzystania z jego nieruchomości i jej wartość.

    WSA odrzucił skargę, wskazując, że konieczne jest wykazanie konkretnej zmiany sytuacji prawnej skarżącego. Samo powołanie się na potencjalne negatywne oddziaływanie terenów sąsiednich nie było w tej sprawie wystarczające. Orzeczenie na dzień przygotowania artykułu jest nieprawomocne.

    Ma to ważne znaczenie praktyczne: skarga na plan ogólny wymaga wykazania naruszenia interesu prawnego, a nie wyłącznie interesu ekonomicznego lub faktycznego.

    Plan ogólny obniżył wartość niezabudowanej działki – przykład

    Załóżmy, że właściciel posiada niezabudowaną działkę, dla której nie obowiązuje MPZP.

    Przed reformą właściciel zakładał, że będzie mógł wystąpić o warunki zabudowy. Po uchwaleniu planu ogólnego działka znajduje się w miejscu, w którym nowe uwarunkowania planistyczne istotnie ograniczają możliwość uzyskania WZ.

    Rynek reaguje – potencjalni kupujący oferują mniej.

    Czy właściciel może od razu zażądać od gminy różnicy pomiędzy dawną a obecną wartością działki?

    Nie na podstawie samego art. 36 u.p.z.p. tylko dlatego, że uchwalono plan ogólny.

    W takiej sprawie należy natomiast sprawdzić:

    • dokładne ustalenia planu ogólnego dotyczące działki,
    • czy nieruchomość jest objęta MPZP,
    • czy właściciel posiada WZ albo prowadził postępowanie o jej wydanie,
    • daty złożenia ewentualnych wniosków i przepisy przejściowe,
    • czy plan ogólny bezpośrednio zmienia sytuację prawną właściciela w sposób pozwalający rozważyć skargę do WSA,
    • czy gmina przystąpiła do sporządzania nowego MPZP.

    Dopiero późniejsze uchwalenie albo zmiana MPZP może otworzyć drogę do roszczeń przewidzianych w art. 36 ustawy, jeżeli spełnione będą ustawowe przesłanki.

    Co powinien sprawdzić właściciel działki krok po kroku?

    Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, jaki akt planistyczny obowiązuje dla nieruchomości. Sama informacja, że „gmina uchwaliła plan ogólny”, jest niewystarczająca.

    Następnie trzeba odtworzyć sytuację działki przed i po zmianach: obowiązujące MPZP i ich wcześniejsze wersje, decyzje WZ, rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości, dostęp do infrastruktury oraz daty wejścia w życie poszczególnych aktów.

    Dopiero na tej podstawie można ustalić właściwy środek prawny.

    Jeżeli problem wynika wyłącznie z planu ogólnego, analizie powinna podlegać przede wszystkim możliwość jego zakwestionowania oraz wpływ na przyszłe postępowania planistyczne i inwestycyjne.

    Jeżeli natomiast ograniczenie wynika z nowego albo zmienionego MPZP, należy zbadać przesłanki odszkodowania albo wykupu z art. 36 ust. 1, a przy sprzedaży również roszczenia z art. 36 ust. 3.

    Najczęstszy błąd: utożsamianie spadku ceny ze szkodą podlegającą zwrotowi

    Cena rynkowa działki może zareagować na zmianę planistyczną bardzo szybko.

    Prawo do odszkodowania nie jest jednak automatycznym skutkiem tego, że potencjalni kupujący zaczęli oferować mniej.

    W sprawach planistycznych trzeba odróżnić:

    spadek ekonomicznej atrakcyjności nieruchomości od szkody podlegającej naprawieniu na podstawie konkretnego przepisu prawa.

    Ta różnica jest szczególnie ważna po wprowadzeniu planów ogólnych.

    Plan ogólny a odszkodowanie – co warto zrobić przed sprzedażą działki?

    Jeżeli po uchwaleniu planu ogólnego albo MPZP wartość nieruchomości spadła, przed sprzedażą warto przeanalizować sytuację prawną działki.

    Zawarcie umowy sprzedaży może mieć wpływ na rodzaj możliwego roszczenia, sposób ustalenia szkody oraz terminy jego dochodzenia.

    W szczególności warto ustalić, czy negatywny skutek wynika z planu ogólnego, nowego MPZP, zmiany wcześniejszego planu czy z ograniczeń wynikających z innych przepisów.

    Dopiero takie rozdzielenie przyczyn pozwala ocenić, czy właścicielowi przysługuje odszkodowanie, możliwość żądania wykupu albo podstawa do zaskarżenia aktu planistycznego.

    Jeżeli chcesz ocenić sytuację konkretnej nieruchomości po uchwaleniu planu ogólnego albo MPZP, kancelaria może przeanalizować dokumentację planistyczną, historię przeznaczenia działki, decyzje WZ oraz możliwe warianty dalszego postępowania.

    radca prawny Dariusz Śmiłek

    Stan prawny: 23 września 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena możliwości dochodzenia odszkodowania, żądania wykupu albo zaskarżenia planu ogólnego wymaga analizy aktów planistycznych, historii przeznaczenia oraz dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości.

  • Warunki zabudowy po 1 września 2026 r. – co jeśli gmina nie ma planu ogólnego?

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Od 1 września 2026 r. zmieniły się zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli wniosek o WZ został złożony 1 września 2026 r. lub później, decyzja może zostać wydana zasadniczo tylko wtedy, gdy w danej gminie wszedł już w życie plan ogólny. Wynika to wprost z art. 59 ust. 3 ustawy reformującej system planowania przestrzennego (ustawa z 7 lipca 2023 r.o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688, z późn. zm.).

    Nie oznacza to jednak, że od 1 września 2026 r. działki położone w gminach bez planu ogólnego automatycznie utraciły możliwość zabudowy. Nadal obowiązują istniejące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy nie tracą ważności tylko dlatego, że gmina nie uchwaliła planu ogólnego. Inaczej należy także traktować postępowania o WZ wszczęte przed utratą mocy studium.

    Problem ma istotne znaczenie praktyczne. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii na 31 sierpnia 2026 r. uchwalono i opublikowano 877 planów ogólnych, co odpowiadało 35,37% wszystkich gmin w Polsce. Co więcej, samo uchwalenie planu nie wystarcza do wydania nowej WZ – ustawa wymaga, aby plan ogólny wszedł w życie.

    Co dokładnie zmieniło się 1 września 2026 r.?

    Reforma planowania przestrzennego wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. zastąpiła dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planami ogólnymi gmin. Termin funkcjonowania studiów był kilkukrotnie przesuwany. Ostatecznie ustawa z 30 kwietnia 2026 r. przedłużyła go do 31 sierpnia 2026 r., a jednocześnie przesunęła na 1 września 2026 r. moment rozpoczęcia stosowania ograniczenia dotyczącego nowych wniosków o warunki zabudowy.

    Kluczowy jest art. 59 ust. 3 ustawy z 7 lipca 2023 r. w aktualnym brzmieniu. Przepis rozpoczyna się od słów:

    „Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 września 2026 r. jest możliwe, jeżeli…”

    Dalsza część przepisu wymaga, aby w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Jeżeli teren inwestycji znajduje się w więcej niż jednej gminie, plan ogólny musi wejść w życie w każdej z nich. Wyjątek przewidziano dla terenów zamkniętych.

    To rozróżnienie ma znaczenie: przepis mówi o możliwości wydania decyzji, a nie o zakazie złożenia wniosku. Złożenie po 1 września 2026 r. wniosku o WZ w gminie, w której plan ogólny jeszcze nie obowiązuje, nie powoduje samo przez się, że wniosek nie może zostać wniesiony. Natomiast do czasu wejścia planu ogólnego w życie nie jest spełniony ustawowy warunek wydania WZ. Praktyka proceduralna organów w takich sprawach będzie dopiero kształtowana.

    Brak planu ogólnego nie oznacza automatycznie zakazu budowy

    Pierwszą rzeczą, którą należy ustalić, jest to, na jakiej podstawie planistycznej ma być realizowana inwestycja.

    Jeżeli nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, brak planu ogólnego nie powoduje utraty mocy tego MPZP. Art. 34 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie stanowi, że wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązujących planów miejscowych. Tym bardziej samo nieuchwalenie planu ogólnego ich nie uchyla.

    Jeżeli zatem MPZP przeznacza działkę przykładowo pod zabudowę mieszkaniową i planowana inwestycja spełnia jego wymagania oraz pozostałe przepisy, brak planu ogólnego nie tworzy sam w sobie przeszkody do prowadzenia procesu inwestycyjnego.

    Inaczej wygląda sytuacja działki, dla której nie obowiązuje MPZP i dla której inwestor dopiero potrzebuje decyzji o warunkach zabudowy.

    WZ po 1 września 2026 r. – najważniejsze warianty

    SytuacjaSkutek po 1 września 2026 r.
    Działka jest objęta obowiązującym MPZPPlan nadal obowiązuje. Brak planu ogólnego nie blokuje realizacji inwestycji zgodnej z MPZP.
    Dla działki wydano wcześniej WZDecyzja nie wygasa tylko dlatego, że gmina nie ma planu ogólnego. Trzeba jednak sprawdzić jej indywidualny okres obowiązywania i inne przesłanki wygaśnięcia.
    Postępowanie o WZ wszczęto przed utratą mocy studiumStosuje się przepisy przejściowe; w szczególności nie stosuje się nowej przesłanki położenia nieruchomości w OUZ.
    Wniosek o WZ złożono od 1 września 2026 r., a gmina nie ma obowiązującego planu ogólnegoDo czasu wejścia planu ogólnego w życie nie może zostać wydana WZ na podstawie takiego wniosku, z zastrzeżeniem wyjątków ustawowych.
    Plan ogólny został uchwalony, ale jeszcze nie wszedł w życieDla art. 59 ust. 3 to nadal za mało – ustawa wymaga planu, który wszedł w życie.
    Plan ogólny obowiązujeMożna rozpatrywać nową WZ, ale dla typowej nowej zabudowy trzeba dodatkowo zbadać m.in. położenie nieruchomości w obszarze uzupełnienia zabudowy oraz pozostałe przesłanki art. 61 ustawy.

    Rozróżnienie tych sytuacji jest szczególnie ważne przy zakupie działki. Informacja „gmina nie ma planu ogólnego” sama w sobie nie pozwala jeszcze odpowiedzieć, czy na konkretnej nieruchomości można wybudować dom, budynek usługowy albo obiekt produkcyjny.

    Wniosek o WZ złożony przed 1 września 2026 r. – co dalej?

    Dla wielu inwestorów najważniejsze są przepisy przejściowe.

    Art. 59 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2023 r. przewiduje szczególne zasady dla spraw o wydanie WZ wszczętych po wejściu reformy w życie, ale przed utratą mocy studium. W takich postępowaniach ustawodawca nakazał stosować część przepisów w dotychczasowym brzmieniu, a jednocześnie wyłączył stosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy, czyli nowego wymogu położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy.

    Oznacza to, że sprawy skutecznie wszczęte przed 1 września 2026 r. nie powinny być oceniane tak samo jak nowe wnioski składane po tej dacie.

    W praktyce kluczowa może być więc nie tylko data wydania WZ, lecz również data wszczęcia postępowania i ustalenie, które przepisy przejściowe mają zastosowanie do konkretnej sprawy.

    Plan ogólny uchwalony to jeszcze nie zawsze plan obowiązujący

    To jeden z najczęściej pomijanych problemów.

    Art. 29 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że uchwała rady gminy dotycząca planu ogólnego obowiązuje od wskazanego w niej dnia wejścia w życie, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

    Dlatego należy rozróżnić trzy sytuacje:

    projekt planu ogólnego → plan uchwalony → plan, który wszedł w życie.

    Dopiero ostatnia z nich spełnia warunek z art. 59 ust. 3 dotyczący nowych WZ.

    Przykładowo: jeżeli rada gminy uchwaliła plan ogólny 28 sierpnia 2026 r., ale uchwała została ogłoszona 2 września i wejdzie w życie po wymaganym okresie vacatio legis, fakt samego podjęcia uchwały nie wystarcza, aby wcześniej wydać WZ na podstawie wniosku złożonego 5 września.

    Projekt planu ogólnego nie jest jeszcze wiążącym planem – ważny wyrok WSA

    Problem znaczenia projektu planu ogólnego pojawił się już w orzecznictwie.

    W nieprawomocnym wyroku z 17 czerwca 2026 r., sygn. II SA/Gl 239/26, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpoznawał sprawę dotyczącą zawieszenia postępowania o WZ. Organ uzasadniał zawieszenie m.in. tym, że projektowany plan ogólny przewidywał dla nieruchomości strefę otwartą z zakazem zabudowy.

    WSA zakwestionował takie podejście. Zwrócił uwagę, że wiążące znaczenie ustaleń planu ogólnego pojawia się dopiero wtedy, gdy plan został uchwalony i funkcjonuje w obrocie prawnym. Sam projekt może jeszcze ulec zmianie i nie jest aktem prawa miejscowego.

    Wyrok nie dotyczył bezpośrednio stosowania art. 59 ust. 3 po 1 września 2026 r. i na dzień publikacji jest nieprawomocny. Jest jednak istotny praktycznie, ponieważ potwierdza konieczność odróżniania projektu planu od aktu już obowiązującego. Na początku września 2026 r. nie można jeszcze mówić o ukształtowanej linii orzeczniczej dotyczącej stosowania nowych zasad WZ po 1 września.

    Plan ogólny wszedł w życie – czy to oznacza, że można dostać WZ?

    Nie zawsze.

    Plan ogólny wprowadza m.in. strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, a fakultatywnie również obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Plan ogólny stanowi w określonym ustawą zakresie podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy.

    Dla typowej inwestycji polegającej na budowie nowego obiektu art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy wymaga obecnie co do zasady, aby teren znajdował się na obszarze uzupełnienia zabudowy. Równocześnie muszą być spełnione pozostałe przesłanki WZ – m.in. dotyczące sąsiedniej zabudowy, dostępu do drogi publicznej, wystarczającego uzbrojenia oraz zgodności z przepisami odrębnymi.

    Od wymogu OUZ istnieją wyjątki. Ustawa wyłącza go m.in. w określonych przypadkach dotyczących zmiany zagospodarowania innej niż budowa obiektu oraz odbudowy, rozbudowy lub nadbudowy, a dalsze wyjątki przewidziano dla niektórych szczególnych rodzajów inwestycji. Dlatego stwierdzenie, że „poza OUZ nigdy nie można dostać WZ”, byłoby zbyt daleko idące.

    Dla właściciela niezabudowanej działki przeznaczonej pod nowy dom jednorodzinny położenie poza OUZ może być jednak zasadniczą przeszkodą w uzyskaniu nowej WZ.

    Czy wcześniejsza decyzja WZ traci ważność po 1 września 2026 r.?

    Nie. Sam brak planu ogólnego albo jego późniejsze wejście w życie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia wcześniejszej WZ. Potwierdziło to również Ministerstwo Rozwoju i Technologii w komunikacie z 31 sierpnia 2026 r.

    Trzeba jednak pamiętać o nowym art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym:

    „Decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna.”

    Reguła pięcioletnia nie obejmuje jednak wszystkich wcześniejszych decyzji. Zgodnie z przepisami przejściowymi art. 64c nie stosuje się m.in. do WZ, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., ani do decyzji wydanych w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r.

    Ponadto decyzja WZ może wygasnąć z innych powodów przewidzianych w art. 65 ustawy, w szczególności w określonych sytuacjach związanych z wydaniem uprawnienia do realizacji inwestycji innemu wnioskodawcy albo późniejszym uchwaleniem MPZP o odmiennych ustaleniach.

    Dlatego przy zakupie działki nie wystarczy ustalić, że „jest WZ”. Należy sprawdzić datę wszczęcia postępowania, datę prawomocności, treść decyzji oraz to, czy nie zaszły inne przesłanki jej wygaśnięcia.

    Czy po 1 września 2026 r. można uchwalić nowy MPZP, jeżeli gmina nie ma planu ogólnego?

    Także tutaj nie należy stosować prostego założenia, że po 1 września nie można uchwalić żadnego planu miejscowego.

    Co do zasady nowy system zakłada powiązanie MPZP z planem ogólnym. Przepisy przejściowe przewidują jednak wyjątki dla określonych procedur planistycznych rozpoczętych odpowiednio wcześnie oraz dla niektórych szczególnych rodzajów planów i inwestycji.

    Z punktu widzenia właściciela działki oznacza to, że informację uzyskaną w urzędzie, iż „trwa procedura planu miejscowego”, trzeba zweryfikować poprzez ustalenie daty rozpoczęcia procedury, jej aktualnego etapu oraz podstawy prawnej umożliwiającej jej kontynuowanie.

    Przykład – zakup działki po 1 września 2026 r.

    Kupujący znajduje niezabudowaną działkę bez MPZP. Sprzedający twierdzi, że działka jest „budowlana, bo obok stoją domy”.

    Gmina nie ma jeszcze obowiązującego planu ogólnego. Nie wydano też WZ, a wniosek o jej wydanie miałby zostać złożony dopiero we wrześniu 2026 r.

    W takiej sytuacji samo istnienie zabudowy sąsiedniej nie wystarcza. Dopóki plan ogólny nie wejdzie w życie, WZ na podstawie nowego wniosku nie może zostać wydana. Po wejściu planu w życie trzeba natomiast sprawdzić m.in., czy teren znalazł się w OUZ oraz czy spełnia pozostałe przesłanki art. 61 ustawy.

    Jeżeli działka znajdzie się poza OUZ i planowana inwestycja nie mieści się w żadnym z ustawowych wyjątków, możliwość uzyskania WZ dla nowego domu może być zasadniczo ograniczona.

    W takiej sytuacji zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży przed sprawdzeniem sytuacji planistycznej może oznaczać zakup nieruchomości o zupełnie innych możliwościach inwestycyjnych, niż zakładał nabywca.

    Co sprawdzić przed zakupem działki po 1 września 2026 r.? – checklista

    Przed zawarciem umowy warto ustalić co najmniej:

    1. czy nieruchomość jest objęta MPZP i jakie dokładnie jest jej przeznaczenie;
    2. czy dla nieruchomości wydano WZ, kiedy wszczęto postępowanie i kiedy decyzja stała się prawomocna;
    3. czy toczy się już postępowanie o WZ oraz kiedy zostało wszczęte;
    4. czy gmina uchwaliła plan ogólny i – co ważniejsze – czy plan już wszedł w życie;
    5. w jakiej strefie planistycznej znajduje się działka;
    6. czy nieruchomość znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy;
    7. czy planowana funkcja mieści się w profilu funkcjonalnym właściwej strefy;
    8. czy istnieje prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej;
    9. czy istnieją możliwości odpowiedniego uzbrojenia terenu;
    10. czy występują ograniczenia wynikające m.in. z ochrony gruntów rolnych i leśnych, ochrony przyrody, zabytków, zagrożenia powodziowego albo innych przepisów szczególnych.

    Od 1 lipca 2026 r. działa Rejestr Urbanistyczny, który ma stanowić centralne źródło informacji planistycznych. Trzeba jednak pamiętać, że trwa okres przejściowy i – zgodnie z informacją administracji rządowej – dane w rejestrze mogą być niepełne aż do 30 listopada 2026 r. Do końca września istotnym źródłem pozostają także Biuletyny Informacji Publicznej.

    Przy ocenie, czy plan ogólny już obowiązuje, warto dodatkowo sprawdzić uchwałę opublikowaną w dzienniku urzędowym właściwego województwa oraz wskazaną w niej datę wejścia w życie. To właśnie wejście aktu w życie, a nie samo głosowanie rady gminy, ma znaczenie dla nowych WZ.

    Co może zrobić właściciel działki, jeżeli gmina nie ma planu ogólnego?

    Sposób działania zależy od sytuacji konkretnej nieruchomości.

    Jeżeli obowiązuje MPZP, należy przede wszystkim przeanalizować jego ustalenia. Jeżeli istnieje wcześniejsza WZ albo postępowanie zostało wszczęte przed utratą mocy studium, trzeba ocenić skutki przepisów przejściowych. Jeżeli natomiast właściciel dopiero po 1 września 2026 r. chce uzyskać WZ dla działki bez MPZP, zasadnicze znaczenie będzie miał termin wejścia w życie planu ogólnego oraz późniejsze położenie działki względem OUZ.

    Jeżeli procedura planu ogólnego nadal trwa, warto również analizować jej etap i możliwe instrumenty udziału właściciela w procedurze planistycznej. Projekt planu może przesądzić o przyszłych możliwościach inwestycyjnych nieruchomości, ale – jak pokazuje wyrok WSA w Gliwicach – projektu nie należy utożsamiać z obowiązującym aktem prawa miejscowego.

    Najważniejsze wnioski

    Od 1 września 2026 r. nie można już oceniać możliwości zabudowy działki wyłącznie na podstawie pytania, czy w sąsiedztwie znajdują się inne budynki.

    W przypadku nowych wniosków o WZ konieczne stało się ustalenie, czy w gminie wszedł w życie plan ogólny, a po jego wejściu w życie – również tego, jakie ustalenia planu odnoszą się do konkretnej nieruchomości i czy działka znajduje się w OUZ.

    Jednocześnie brak planu ogólnego nie unieważnia obowiązującego MPZP ani dotychczasowych WZ. Szczególnej ochronie podlegają również sprawy wszczęte przed utratą mocy studium.

    Dlatego przed zakupem działki, sprzedażą nieruchomości jako terenu inwestycyjnego albo rozpoczęciem procesu uzyskiwania WZ warto ustalić dokładną historię planistyczną nieruchomości. Po 1 września 2026 r. różnica kilku dni w dacie wszczęcia postępowania albo między uchwaleniem a wejściem planu ogólnego w życie może prowadzić do zasadniczo odmiennej sytuacji prawnej.

    Jeżeli chcesz ocenić możliwości zabudowy konkretnej nieruchomości, kancelaria może przeanalizować obowiązujące akty planistyczne, status planu ogólnego, wcześniejsze decyzje WZ, przepisy przejściowe oraz ryzyka związane z planowaną inwestycją lub zakupem działki.

    Stan prawny: 03 września 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena możliwości zabudowy konkretnej działki wymaga analizy obowiązujących aktów planistycznych, statusu postępowań dotyczących WZ oraz dokumentów i uwarunkowań odnoszących się do danej nieruchomości.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Odszkodowanie za wady robót budowlanych po uchwale SN III CZP 25/25. Sam kosztorys naprawy już nie wystarczy.

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Inwestor stwierdza wady wykonanych robót budowlanych. Rzeczoznawca wycenia ich usunięcie na 200 000 zł. Inwestor nie wykonuje jeszcze naprawy, lecz pozywa wykonawcę o 200 000 zł, wskazując, że właśnie tyle będzie kosztowało doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z umową.

    Przez lata taki sposób dochodzenia odszkodowania był w orzecznictwie akceptowany. Po uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r., III CZP 25/25, samo przedstawienie kosztorysu przyszłych prac naprawczych może już nie wystarczyć.

    Sąd Najwyższy przyjął:

    „Odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad.”

    Uchwała składu 7 sędziów SN z 13 maja 2026 r., III CZP 25/25.

    To rozstrzygnięcie może istotnie zmienić sposób prowadzenia spraw przeciwko wykonawcom robót budowlanych. Przed złożeniem pozwu trzeba obecnie znacznie dokładniej określić, na czym rzeczywiście polega szkoda inwestora i jak ją udowodnić.

    Co dokładnie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 25/25?

    Sprawa dotyczyła wadliwie wykonanych robót izolacyjnych ścian i podwalin fundamentowych. Powód dochodził m.in. kwoty odpowiadającej oszacowanym kosztom naprawy wadliwie wykonanych elementów budynku. Kosztów tych wcześniej nie poniósł.

    Na tym tle Sąd Apelacyjny w Szczecinie przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie, czy odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane może odpowiadać nieponiesionym jeszcze kosztom przyszłych czynności potrzebnych do usunięcia wad.

    Najpierw zagadnieniem zajął się trzyosobowy skład Sądu Najwyższego. Postanowieniem z 15 kwietnia 2025 r., III CZP 44/24, przekazał problem do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu.

    Ostatecznie siedmiu sędziów SN odpowiedziało negatywnie: odszkodowania nie można ustalać po prostu jako równowartości kosztów usunięcia wad.

    To zasadnicza zmiana dla praktyki sporów budowlanych.

    Dlaczego sama wycena kosztów naprawy może być niewystarczająca?

    Podstawą odpowiedzialności wykonawcy może być przede wszystkim art. 471 Kodeksu cywilnego:

    Art. 471 Kodeksu cywilnego:

    „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.”

    Samo wadliwe wykonanie robót nie oznacza jednak jeszcze, że wysokość szkody jest automatycznie równa kosztom ich poprawienia.

    Art. 361 § 2 k.c. stanowi:

    „W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.”

    Kluczowe staje się więc pytanie:

    o ile rzeczywiście pogorszyła się sytuacja majątkowa inwestora wskutek wadliwego wykonania robót?

    I właśnie w tym miejscu pojawia się metoda dyferencyjna.

    Metoda kosztorysowa a metoda dyferencyjna – na czym polega różnica?

    W postanowieniu III CZP 44/24 Sąd Najwyższy bardzo szeroko opisał obie koncepcje.

    Metoda Jak ustala się szkodę? Znaczenie po III CZP 25/25
    kosztorysowa określa się przewidywany koszt przyszłego usunięcia wad nie można utożsamiać odszkodowania z takim kosztem
    dyferencyjna porównuje się rzeczywisty stan majątku z hipotetycznym stanem, jaki istniałby przy prawidłowym wykonaniu umowy obecnie najbezpieczniejszy punkt wyjścia do określania szkody
    faktycznie poniesione wydatki bada się rzeczywiście poniesione, celowe koszty związane z usuwaniem skutków wad mogą stanowić realny uszczerbek, ale wymagają wykazania związku przyczynowego i zasadności

    Sąd Najwyższy wskazywał w III CZP 44/24, że w przypadku wadliwego wykonania obiektu należy porównać jego rzeczywisty stan ze stanem, jaki istniałby w przypadku należytego wykonania zobowiązania. Metoda dyferencyjna jest przy tym tradycyjnie dominującym sposobem ujmowania szkody w polskim prawie cywilnym.

    Przykład

    Wykonawca wadliwie wykonał elewację budynku.

    Koszt jej rozebrania i wykonania od nowa został oszacowany na 300 000 zł.

    Nie oznacza to jednak automatycznie, że szkoda inwestora wynosi 300 000 zł.

    Może się bowiem okazać, że:

    • budynek z wadliwą elewacją jest wart 4 800 000 zł,
    • ten sam budynek przy prawidłowo wykonanej elewacji byłby wart 5 000 000 zł.

    Przy takim założeniu uszczerbek wartości wynosi 200 000 zł, mimo że techniczny koszt wykonania nowej elewacji wynosi 300 000 zł.

    Po uchwale III CZP 25/25 właśnie takie rozróżnienie może nabrać kluczowego znaczenia.

    Bardzo ważne: uchwała nie oznacza automatycznie, że koszty naprawy nigdy nie mają znaczenia

    Tutaj konieczne jest istotne zastrzeżenie.

    Pytanie prawne skierowane do Sądu Najwyższego dotyczyło przede wszystkim kosztów nieponiesionych przez wierzyciela – przyszłych napraw, których do zamknięcia rozprawy nie wykonano.

    Dlatego nie należy automatycznie wyciągać z uchwały wniosku, że również rzeczywiście poniesiony, celowy i pozostający w normalnym związku przyczynowym wydatek na naprawę wady nigdy nie może stanowić szkody.

    Jeżeli inwestor rzeczywiście wydał np. 150 000 zł na konieczne usunięcie skutków nienależytego wykonania umowy, nastąpiło realne uszczuplenie jego majątku. Ocena możliwości odzyskania tej kwoty będzie jednak wymagała ustalenia m.in.:

    • czy naprawa była rzeczywiście konieczna,
    • czy zakres prac był uzasadniony,
    • czy cena odpowiadała warunkom rynkowym,
    • czy wydatek pozostaje w normalnym związku przyczynowym z działaniem wykonawcy.

    Na dzień przygotowania artykułu w oficjalnej bazie Sądu Najwyższego dostępna jest sentencja uchwały III CZP 25/25, natomiast nie zostało opublikowane jej pisemne uzasadnienie. Dlatego zbyt daleko idące rozszerzanie tezy uchwały poza problem objęty pytaniem prawnym byłoby przedwczesne.

    Co zrobić, jeżeli inwestor nie naprawił jeszcze wad?

    To obecnie jeden z najważniejszych problemów praktycznych.

    Załóżmy, że dach przecieka, izolacja fundamentów została wykonana nieprawidłowo albo instalacja nie osiąga parametrów przewidzianych w projekcie.

    Wady nie zostały jeszcze naprawione.

    Przed uchwałą III CZP 25/25 częstą strategią było:

    opinia techniczna → kosztorys naprawy → pozew o kwotę wynikającą z kosztorysu.

    Obecnie taka konstrukcja jest obarczona istotnym ryzykiem.

    W zależności od sytuacji trzeba rozważyć kilka wariantów:

    1. ustalenie różnicy wartości obiektu wadliwego i niewadliwego;
    2. dochodzenie wykonania obowiązku usunięcia wad, jeżeli istnieje odpowiednia podstawa prawna lub umowna;
    3. wykonanie koniecznych napraw i dochodzenie rzeczywiście poniesionych wydatków, jeżeli jest to prawnie i gospodarczo uzasadnione;
    4. skorzystanie z uprawnień z rękojmi, jeżeli pozostają dostępne;
    5. wykonanie zastępcze, jeżeli spełnione są jego przesłanki;
    6. wykorzystanie gwarancji jakości, zabezpieczenia należytego wykonania umowy albo odpowiednich postanowień kontraktu.

    Dobór właściwego roszczenia powinien nastąpić przed naprawą i przed wniesieniem pozwu, ponieważ późniejsza zmiana strategii może powodować problemy dowodowe, procesowe i związane z przedawnieniem.

    Wykonanie zastępcze może mieć jeszcze większe znaczenie

    Problem kosztów przyszłych napraw był w postanowieniu III CZP 44/24 zestawiany również z art. 480 k.c.

    Zgodnie z art. 480 § 1 k.c.:

    „W razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.”

    W przypadkach nagłych art. 480 § 3 k.c. pozwala natomiast – przy spełnieniu ustawowych przesłanek – wykonać czynność bez uprzedniego upoważnienia sądu na koszt dłużnika.

    Nie oznacza to, że art. 480 k.c. będzie właściwy w każdym sporze dotyczącym wad budowlanych. Sąd Najwyższy sam wskazał w III CZP 44/24 na problemy związane z relacją między wykonaniem zastępczym a roszczeniem odszkodowawczym.

    Jest to jednak jeden z instrumentów, który po uchwale III CZP 25/25 powinien być analizowany znacznie częściej.

    Rękojmia za wady robót budowlanych pozostaje odrębnym instrumentem

    Uchwała III CZP 25/25 dotyczy odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie zobowiązania.

    Nie likwiduje innych uprawnień wynikających z umowy ani z przepisów dotyczących wad obiektu.

    Art. 656 § 1 k.c. przewiduje odpowiednie stosowanie do rękojmi za wady wykonanego obiektu przepisów o umowie o dzieło, a art. 638 § 1 k.c. odsyła w zakresie odpowiedzialności za wady dzieła do przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

    Możliwe mogą być zatem – zależnie od umowy, statusu stron, terminów i ewentualnego ograniczenia albo wyłączenia rękojmi – m.in.:

    • żądanie usunięcia wady,
    • obniżenie wynagrodzenia,
    • w określonych przypadkach odstąpienie od umowy.

    W relacjach profesjonalnych szczególnie ważne jest wcześniejsze sprawdzenie treści umowy, ponieważ odpowiedzialność z rękojmi może być umownie modyfikowana.

    Pozew został już wniesiony i opiera się na kosztorysie – czy sprawa jest przegrana?

    Niekoniecznie.

    To jedna z najbardziej praktycznych informacji wynikających nie z samej uchwały III CZP 25/25, lecz z poprzedzającego ją postanowienia Sądu Najwyższego III CZP 44/24.

    Sąd Najwyższy analizował tam pytanie, czy określenie przez powoda konkretnej metody wyceny szkody stanowi element podstawy faktycznej powództwa.

    W uzasadnieniu SN przyjął, że metoda wyceny stanowi element podstawy prawnej wyrokowania, a sąd może zastosować inną metodę wyceny szkody bez konieczności zmiany podstawy faktycznej powództwa.

    SN wskazał również, że twierdzenia dotyczące wady budynku i konieczności jej usunięcia mogą obejmować fakty umożliwiające wyliczenie szkody metodą różnicową, nawet jeżeli powód początkowo domagał się kwoty ustalonej kosztorysowo.

    Jest to bardzo istotne dla spraw będących już w toku.

    W praktyce może to oznaczać, że zamiast wycofywać pozew należy rozważyć:

    • odpowiednie uzupełnienie twierdzeń faktycznych,
    • doprecyzowanie tezy dowodowej,
    • wniosek o opinię biegłego dotyczącą wpływu wad na wartość obiektu,
    • uzupełnienie opinii już sporządzonej w sprawie,
    • wykazanie innych rzeczywistych następstw majątkowych wad.

    Trzeba jednak podkreślić, że pogląd dotyczący możliwości zmiany metody wyceny został sformułowany w uzasadnieniu postanowienia III CZP 44/24. Sąd Najwyższy formalnie odmówił podjęcia uchwały w zakresie drugiego pytania prawnego. Nie należy więc przedstawiać tej wypowiedzi jako tezy uchwały o mocy odpowiadającej III CZP 25/25.

    Jak zmieni się opinia biegłego w sprawie o wady robót budowlanych?

    Po uchwale III CZP 25/25 samo pytanie:

    „ile będzie kosztowało usunięcie wad?”

    może być niewystarczające.

    W zależności od stanu faktycznego trzeba rozważyć również pytania:

    • jaka byłaby wartość obiektu, gdyby umowę wykonano prawidłowo;
    • jaka jest wartość obiektu z istniejącymi wadami;
    • czy wada rzeczywiście wpływa na wartość rynkową albo użytkową obiektu;
    • czy wada powoduje inne wymierne obciążenia majątkowe;
    • czy naprawa jest technicznie konieczna;
    • czy jest ekonomicznie uzasadniona;
    • czy istnieje tańszy sposób doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z umową.

    Może to oznaczać konieczność wykorzystania nie tylko biegłego z zakresu budownictwa, ale w części spraw również rzeczoznawcy majątkowego.

    To jeden z najważniejszych praktycznych skutków uchwały.

    Cztery sytuacje po uchwale III CZP 25/25

    Sytuacja inwestora Główne ryzyko Co warto zbadać
    wada istnieje, naprawy nie wykonano kosztorys przyszłych robót może nie wykazywać wysokości szkody spadek wartości obiektu, inne rzeczywiste następstwa, możliwość roszczenia o usunięcie wad
    inwestor naprawił wadę spór o konieczność i wysokość kosztów faktury, umowy, konkurencyjne oferty, techniczna konieczność napraw
    inwestor chce, aby naprawił wykonawca błędny wybór podstawy roszczenia umowa, rękojmia, gwarancja, wykonanie zastępcze
    proces już trwa, a pozew opiera się na kosztorysie ryzyko oddalenia roszczenia przy dotychczasowej konstrukcji dowodowej uzupełnienie opinii biegłego i wykazanie szkody inną metodą

    Jak przygotować sprawę przeciwko wykonawcy po III CZP 25/25?

    Przed skierowaniem sprawy do sądu warto przeprowadzić analizę w następującej kolejności.

    Krok 1. Ustalić, za co odpowiada wykonawca

    Należy porównać:

    • umowę,
    • dokumentację projektową,
    • specyfikacje techniczne,
    • protokoły odbioru,
    • zmiany zakresu robót,
    • zgłoszenia wad,
    • korespondencję stron.

    Krok 2. Ustalić przyczynę i znaczenie wady

    Nie każda niedoskonałość wykonania powoduje taki sam uszczerbek.

    Istotne jest, czy wada:

    • uniemożliwia korzystanie z obiektu,
    • ogranicza jego funkcjonalność,
    • zagraża dalszym elementom budynku,
    • wpływa jedynie estetycznie,
    • obniża jego wartość,
    • bezwzględnie wymaga naprawy.

    Krok 3. Wybrać właściwe roszczenie

    Trzeba rozstrzygnąć, czy korzystniejsze będzie:

    • odszkodowanie,
    • rękojmia,
    • usunięcie wad,
    • obniżenie wynagrodzenia,
    • wykonanie zastępcze,
    • gwarancja,
    • roszczenie wynikające bezpośrednio z postanowień kontraktu.

    Krok 4. Dopiero następnie określić sposób wykazania wartości roszczenia

    Po III CZP 25/25 nie należy rozpoczynać analizy od kosztorysu.

    Najpierw trzeba określić charakter szkody, a dopiero później dobrać metodę jej wyceny.

    Co uchwała oznacza dla wykonawców?

    Uchwała jest również istotna dla wykonawców pozwanych o zapłatę.

    Obrona nie musi już ograniczać się do kwestionowania liczby roboczogodzin, cen materiałów czy technologii przyjętej w kosztorysie.

    W zależności od sprawy możliwe będzie podnoszenie, że:

    • inwestor nie wykazał rzeczywistego uszczerbku,
    • wada nie obniża wartości obiektu w wysokości odpowiadającej kosztom naprawy,
    • proponowany sposób naprawy jest nieproporcjonalny,
    • obiekt mimo wady zachowuje określoną wartość ekonomiczną,
    • naprawa w przedstawionym zakresie nie jest konieczna.

    Nie oznacza to oczywiście uwolnienia wykonawcy od odpowiedzialności za wadliwe roboty. Uchwała dotyczy sposobu ustalenia szkody, a nie znosi odpowiedzialności wynikającej z art. 471 k.c.

    Najważniejszy wniosek z uchwały III CZP 25/25

    W sporach o wady robót budowlanych trzeba odróżnić koszt usunięcia wady od wysokości szkody.

    Kosztorys pozostaje ważnym dokumentem technicznym: może pokazywać zakres potrzebnych prac, ich technologię czy skalę problemu. Po uchwale z 13 maja 2026 r. nie powinien być jednak automatycznie traktowany jako odpowiedź na pytanie, ile wynosi należne inwestorowi odszkodowanie.

    Dla nowych spraw oznacza to konieczność przygotowania innej strategii dowodowej.

    Dla spraw już będących w toku szczególne znaczenie może mieć natomiast stanowisko wyrażone przez SN w uzasadnieniu postanowienia III CZP 44/24, zgodnie z którym sąd może zastosować inną metodę wyceny, jeżeli pozwala na to przytoczona podstawa faktyczna.

    Potrzebujesz ocenić roszczenia z tytułu wad robót budowlanych?

    W tego rodzaju sprawach kluczowe znaczenie ma wybór właściwego roszczenia jeszcze przed wykonaniem naprawy albo wniesieniem pozwu.

    Jeżeli chcesz ocenić możliwość dochodzenia roszczeń od wykonawcy albo ryzyko związane z roszczeniem już zgłoszonym przeciwko Twojej firmie, kancelaria może przeanalizować umowę, dokumentację techniczną, zgłoszone wady oraz właściwy sposób wykazania wysokości szkody z uwzględnieniem uchwały SN III CZP 25/25.

    FAQ

    Czy po uchwale III CZP 25/25 kosztorys naprawy jest bezużyteczny?

    Nie. Kosztorys nadal może być istotnym dowodem technicznym dotyczącym zakresu i sposobu naprawy. Problem polega na tym, że jego wartość nie może być automatycznie utożsamiana z wysokością należnego odszkodowania.

    Czy przed pozwem trzeba najpierw naprawić wady?

    Nie można sformułować takiej zasady dla wszystkich spraw. Uchwała istotnie zwiększa jednak ryzyko powództwa opartego wyłącznie na hipotetycznych, jeszcze nieponiesionych kosztach naprawy. Przed podjęciem decyzji o naprawie trzeba ocenić również inne możliwe roszczenia.

    Jak wyliczyć odszkodowanie, jeżeli wada nie została naprawiona?

    Jednym z podstawowych sposobów może być ustalenie różnicy między wartością obiektu prawidłowo wykonanego a wartością tego samego obiektu obciążonego wadą. W konkretnej sprawie mogą występować również inne rzeczywiste następstwa majątkowe.

    Co z pozwami wniesionymi przed uchwałą SN?

    Nie oznacza ona automatycznej przegranej. W uzasadnieniu postanowienia III CZP 44/24 SN wskazał, że metoda wyceny nie musi być elementem podstawy faktycznej powództwa i w odpowiedniej sytuacji sąd może zastosować inną metodę ustalenia szkody.

    Czy inwestor nadal może żądać usunięcia wad?

    Uchwała III CZP 25/25 dotyczy sposobu ustalania odszkodowania pieniężnego. Nie eliminuje innych uprawnień wynikających z umowy, rękojmi, gwarancji czy przepisów dotyczących wykonania zastępczego.

    Czy uchwała chroni wykonawców przed odpowiedzialnością?

    Nie. Wykonawca nadal odpowiada za szkodę wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania na zasadach określonych m.in. w art. 471 k.c. Zmienia się przede wszystkim sposób wykazywania wysokości tej szkody.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    Stan prawny: 02 września 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena roszczeń związanych z wadliwym wykonaniem robót budowlanych wymaga analizy treści umowy, charakteru i skutków stwierdzonych wad, poniesionej szkody, dostępnych uprawnień oraz dokumentacji technicznej i dowodowej konkretnej inwestycji.

     

     

     

  • Opłata planistyczna przy sprzedaży działki – kiedy gmina może jej żądać?

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Opłata planistyczna przy sprzedaży działki nie powstaje automatycznie tylko dlatego, że nieruchomość została objęta nowym albo zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Gmina musi wykazać, że właśnie uchwalenie lub zmiana planu spowodowały wzrost wartości nieruchomości. Istotny jest również termin 5 lat oraz prawidłowe ustalenie, z jakim wcześniejszym stanem planistycznym należy porównać aktualne przeznaczenie działki.

    W praktyce właśnie na tych elementach często koncentrują się spory dotyczące tzw. renty planistycznej.

    Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych pokazuje przy tym, że samo wyliczenie przez rzeczoznawcę wzrostu wartości nieruchomości nie zawsze wystarcza do ustalenia opłaty. Znaczenie może mieć nawet przeznaczenie działki wynikające z planu, który przestał obowiązywać ponad 20 lat temu.

    Co to jest opłata planistyczna?

    Opłata planistyczna, potocznie określana jako renta planistyczna, została uregulowana w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Jeżeli wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty następnie nieruchomość zbywa, gmina może ustalić jednorazową opłatę.

    Jej wysokość określa plan miejscowy, przy czym zgodnie z ustawą nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.

    Nie jest więc prawidłowe uproszczenie, zgodnie z którym:

    „uchwalono plan + sprzedano działkę = trzeba zapłacić rentę planistyczną”.

    Pomiędzy uchwaleniem albo zmianą planu a wzrostem wartości nieruchomości musi istnieć rzeczywisty związek przyczynowy.

    To właśnie ten element często wymaga najdokładniejszej analizy.

    Kiedy trzeba zapłacić opłatę planistyczną?

    Dla powstania obowiązku opłaty powinny zostać spełnione łącznie cztery zasadnicze warunki: musi dojść do uchwalenia albo zmiany miejscowego planu; wskutek tego zdarzenia musi wzrosnąć wartość konkretnej nieruchomości; właściciel lub użytkownik wieczysty musi ją następnie zbyć; a możliwość ustalenia opłaty musi mieścić się w pięcioletnim okresie wynikającym z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy.

    Brak którejkolwiek z tych przesłanek może mieć znaczenie dla zasadności decyzji.

    W szczególności nie wystarczy wykazanie, że wartość nieruchomości wzrosła w czasie. Trzeba wykazać, że wzrost ten nastąpił właśnie w związku z określonym zdarzeniem planistycznym.

    Wzrost cen gruntów wynikający np. z ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości nie jest sam w sobie rentą planistyczną.

    Opłata planistyczna po 5 latach – czy gmina może jej jeszcze żądać?

    To jedno z najczęściej pojawiających się pytań.

    Zgodnie z art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 ustawy pięcioletni okres liczony jest od dnia, w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące.

    W praktyce należy więc dokładnie ustalić nie tylko datę podjęcia uchwały przez radę gminy, ale przede wszystkim datę jej publikacji oraz wejścia w życie.

    Jeżeli sprzedaż następuje wiele lat po uchwaleniu planu, pierwszy etap analizy powinien polegać właśnie na sprawdzeniu tego terminu.

    Istotna jest także data wszczęcia postępowania przez organ. W orzecznictwie dotyczącym renty planistycznej przyjmuje się, że postępowanie zmierzające do ustalenia opłaty powinno zostać wszczęte przed upływem ustawowego okresu.

    Czy zmiana planu miejscowego powoduje, że 5 lat liczy się od początku?

    Tak, ale tylko w odniesieniu do skutków tej konkretnej zmiany planu.

    To bardzo ważne rozróżnienie.

    Załóżmy, że miejscowy plan dla nieruchomości wszedł w życie w 2017 r. Pięcioletni okres dotyczący tego planu upłynął. Następnie w 2023 r. rada gminy przyjęła zmianę planu, a właściciel zamierza sprzedać działkę w 2026 r.

    Samo istnienie uchwały zmieniającej plan z 2023 r. nie oznacza automatycznie, że gmina może pobrać w 2026 r. opłatę od wzrostu wartości, który nastąpił wskutek planu z 2017 r.

    Przy zmianie planu art. 37 ust. 1 ustawy nakazuje bowiem porównać wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia:

    bezpośrednio przed zmianą planu

    oraz

    po zmianie planu.

    Oznacza to, że zmiana planu może otworzyć nowy pięcioletni okres, ale w odniesieniu do nowego wzrostu wartości spowodowanego właśnie tą zmianą.

    Nie powinna natomiast służyć do ponownego naliczenia opłaty od wzrostu wartości wywołanego wcześniejszym planem, dla którego pięcioletni okres już upłynął.

    Nie każda zmiana MPZP rzeczywiście dotyczy Twojej działki

    To kolejny problem często pomijany przy pobieżnej analizie dokumentów.

    W aktualnym wypisie lub zaświadczeniu dotyczącym przeznaczenia nieruchomości mogą być wskazane: pierwotna uchwała w sprawie planu oraz jedna, dwie albo nawet kilka późniejszych uchwał zmieniających MPZP.

    Nie oznacza to jednak, że każda kolejna zmiana rzeczywiście zmieniła przeznaczenie konkretnej działki.

    Zmiana może mieć charakter punktowy. Może obejmować kilka nieruchomości, wybrane symbole planistyczne albo jedynie określone ustalenia tekstowe.

    Dlatego analiza ryzyka opłaty planistycznej powinna obejmować nie tylko aktualny wypis z planu.

    Trzeba porównać przede wszystkim część graficzną planu i kolejnych zmian, treść uchwał, załączniki, wcześniejsze oraz późniejsze oznaczenie działki, daty wejścia poszczególnych zmian w życie i rzeczywisty wpływ zmiany na możliwości zagospodarowania nieruchomości.

    Jeżeli zmiana planu formalnie została uchwalona, ale nie zmieniła sytuacji planistycznej konkretnej działki, powstaje zasadnicza wątpliwość, gdzie miałby znajdować się wymagany przez art. 36 ust. 4 związek pomiędzy zmianą planu a wzrostem wartości nieruchomości.

    Planujesz sprzedaż działki po zmianie MPZP?
    Przed podpisaniem aktu notarialnego można przeanalizować historię planistyczną nieruchomości i ocenić, czy sprzedaż może wiązać się z ryzykiem ustalenia opłaty planistycznej. W wielu przypadkach kluczowe jest porównanie nie jednej, lecz kilku kolejnych uchwał planistycznych.

    Luka planistyczna może całkowicie zmienić sposób obliczenia opłaty

    Szczególną grupę stanowią nieruchomości objęte kiedyś miejscowym planem uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.

    Wiele takich planów utraciło moc z końcem 2003 r. Nowe plany miejscowe były natomiast uchwalane przez gminy dopiero po kilku, a niekiedy kilkunastu latach.

    Powstała w ten sposób tzw. luka planistyczna.

    Przykład może wyglądać następująco:

    do 31 grudnia 2003 r. działka była w starym planie przeznaczona pod określoną zabudowę; następnie przez kilkanaście lat planu nie było; w okresie tym grunt faktycznie pozostawał np. niezabudowany; a dopiero później uchwalono nowy plan, który ponownie dopuścił zabudowę.

    Gdyby wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu określić wyłącznie według faktycznego sposobu użytkowania w okresie luki, różnica pomiędzy wartością „przed” i „po” mogłaby być bardzo duża.

    Tyle że taki wzrost niekoniecznie byłby rzeczywistym skutkiem działania gminy.

    NSA: nie można pomijać dawnych planów ogólnych

    Bardzo istotne znaczenie mają dwa wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 grudnia 2025 r. – II OSK 15/25 oraz II OSK 3165/24.

    NSA rozpatrywał problem art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który w swoim literalnym brzmieniu odwołuje się do dawnych planów „szczegółowych”.

    Sąd uznał jednak, że ograniczenie ochrony właściciela wyłącznie do przypadków, w których przed 1995 r. obowiązywał plan szczegółowy, prowadziłoby do rezultatu niezgodnego z zasadami konstytucyjnymi.

    Według NSA przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości trzeba uwzględniać również przeznaczenie wynikające z dawnych planów ogólnych.

    Sąd odwołał się przy tym do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08, oraz do zasad równości, ochrony własności i zaufania obywatela do państwa.

    Praktyczne znaczenie tych wyroków jest bardzo duże.

    Jeżeli nieruchomość przed powstaniem luki planistycznej miała w dawnym planie korzystne przeznaczenie, np. budowlane, usługowe albo produkcyjne, organ i rzeczoznawca nie powinni tego faktu ignorować tylko dlatego, że później przez kilka lat plan nie obowiązywał.

    Gmina nie powinna zarabiać na własnej luce planistycznej

    U podstaw omawianego orzecznictwa znajduje się bardzo racjonalne założenie.

    Renta planistyczna ma pozwalać gminie uczestniczyć w rzeczywistej korzyści, jaką właściciel uzyskał wskutek uchwalenia albo zmiany planu.

    Nie powinna natomiast prowadzić do pobrania opłaty wyłącznie dlatego, że gmina przez wiele lat nie uchwaliła nowego planu po wygaśnięciu poprzedniego.

    Jeżeli dawny plan przewidywał już możliwość określonego wykorzystania nieruchomości, a nowy plan zasadniczo tę możliwość przywrócił albo kontynuował, powstaje pytanie, czy rzeczywiście to nowy plan wygenerował wzrost wartości, od którego gmina chce pobrać opłatę.

    To właśnie dlatego przy luce planistycznej historia przeznaczenia nieruchomości może być równie ważna jak aktualny MPZP.

    Operat szacunkowy można zakwestionować

    W postępowaniu dotyczącym opłaty planistycznej podstawowym dowodem dotyczącym wzrostu wartości nieruchomości jest zwykle operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

    Właściciel nie powinien jednak wychodzić z założenia, że skoro wycenę sporządził rzeczoznawca, to wynik jest automatycznie wiążący i niemożliwy do podważenia.

    Dobrym przykładem są wyroki WSA w Krakowie z 29 sierpnia 2024 r., II SA/Kr 885/24, oraz z 3 kwietnia 2025 r., II SA/Kr 19/25.

    W obu sprawach problemem okazało się nieuwzględnienie przy wycenie przeznaczenia nieruchomości wynikającego z dawnego planu ogólnego.

    WSA uznał, że pominięcie tego elementu uniemożliwia prawidłowe zastosowanie tzw. zasady korzyści i może dyskwalifikować operat jako podstawę ustalenia opłaty.

    W sprawie II SA/Kr 885/24 stanowisko WSA zostało następnie zaakceptowane przez NSA wyrokiem II OSK 15/25.

    Oznacza to, że przy analizie operatu nie należy koncentrować się wyłącznie na jego matematycznym wyniku.

    Trzeba najpierw odpowiedzieć na pytanie, czy rzeczoznawca wyceniał właściwe stany planistyczne.

    Jeżeli punkt wyjścia do wyceny został określony nieprawidłowo, nawet poprawne rachunkowo dalsze obliczenia mogą prowadzić do wadliwej wysokości renty planistycznej.

    Co sprawdzić w operacie dotyczącym renty planistycznej?

    Przy ocenie operatu szczególne znaczenie mają: prawidłowe określenie przeznaczenia nieruchomości przed i po zdarzeniu planistycznym, uwzględnienie ewentualnego dawnego planu i luki planistycznej, stan nieruchomości przyjęty do wyceny, dobór nieruchomości podobnych, różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi, sposób określenia cech wpływających na cenę oraz wykazanie związku pomiędzy zmianą planu a konkretnym wzrostem wartości.

    Samo stwierdzenie w operacie, że po uchwaleniu planu nieruchomość jest więcej warta, nie powinno zastępować analizy przyczyny tego wzrostu.

    Czy decyzja o warunkach zabudowy wyklucza opłatę planistyczną?

    Nie zawsze.

    Właściciele często argumentują, że jeszcze przed wejściem w życie planu posiadali decyzję o warunkach zabudowy, a więc możliwość zabudowy istniała już wcześniej.

    Znaczenie decyzji WZ wymaga jednak analizy konkretnego przypadku.

    WSA w Krakowie w wyroku II SA/Kr 19/25 nie zaakceptował stanowiska, zgodnie z którym sama wcześniejsza decyzja WZ automatycznie oznacza brak wzrostu wartości po uchwaleniu planu.

    W rozpoznawanej sprawie decyzja wygasła przed zbyciem nieruchomości, natomiast grunt pozostawał faktycznie niezabudowany.

    Sąd podkreślił również różnicę pomiędzy ustaleniem przeznaczenia terenu w planie miejscowym a określeniem sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy w decyzji WZ.

    Nie oznacza to jednak, że decyzję WZ należy zawsze ignorować. Jej znaczenie powinno być oceniane w kontekście treści decyzji, okresu jej obowiązywania, stanu nieruchomości oraz całej historii planistycznej.

    Czy można uniknąć opłaty planistycznej?

    Nie istnieje jedna metoda pozwalająca „ominąć” prawidłowo należną opłatę planistyczną.

    Można natomiast – i warto – sprawdzić przed sprzedażą, czy ustawowe przesłanki jej pobrania w ogóle występują. W praktyce może się okazać, że pięcioletni termin już upłynął, późniejsza zmiana planu nie objęła konkretnej działki, przeznaczenie przed i po zmianie było zasadniczo takie samo, wzrost wartości nie wynikał ze zmiany planu albo historia planistyczna – w szczególności dawny plan ogólny – została nieprawidłowo pominięta.  Jest to weryfikacja, czy istnieje materialnoprawna podstawa do jej pobrania oraz czy jej wysokość została ustalona prawidłowo.

    Ewentualnym rozwiązaniem jest przerzucenie obowiązku jej zapłaty przez kupującego za sprzedającego.

    Jak sprawdzić opłatę planistyczną jeszcze przed sprzedażą?

    Ustawa daje właścicielowi możliwość działania jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego.

    Zgodnie z art. 37 ust. 7 właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem albo zmianą planu, może przed sprzedażą zażądać od właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalenia wysokości opłaty w drodze decyzji.

    W niektórych przypadkach takie rozwiązanie pozwala ograniczyć niepewność związaną z planowaną transakcją.

    Zanim jednak taki wniosek zostanie złożony, warto przeanalizować, czy rzeczywiście istnieją przesłanki opłaty i jaki stan planistyczny powinien być podstawą wyceny.

    Otrzymałeś decyzję o opłacie planistycznej – co warto sprawdzić?

    Nie należy ograniczać analizy do porównania kwoty wskazanej w decyzji z kwotą wynikającą z operatu.

    W pierwszej kolejności warto odpowiedzieć na trzy pytania.

    Po pierwsze: czy gmina prawidłowo określiła zdarzenie, które miało spowodować wzrost wartości?

    Jeżeli plan był później wielokrotnie zmieniany, trzeba ustalić, która konkretnie uchwała ma być podstawą opłaty.

    Po drugie: czy przyjęto właściwy stan nieruchomości „przed” uchwaleniem albo zmianą planu?

    W sprawach z luką planistyczną może to wymagać sięgnięcia do dokumentów sprzed kilkudziesięciu lat.

    Po trzecie: czy operat rzeczywiście wykazuje wzrost wartości pozostający w związku z planem?

    Dopiero po odpowiedzi na te pytania można rzetelnie oceniać samą wysokość wyliczonej opłaty.

    Jeżeli decyzja została już doręczona, trzeba również pilnować terminu na wniesienie środka zaskarżenia wskazanego w pouczeniu decyzji.

    Analiza opłaty planistycznej przed sprzedażą lub po wydaniu decyzji

    Sprawy dotyczące renty planistycznej wymagają zwykle połączenia analizy prawnej z dokładnym odtworzeniem historii planistycznej konkretnej nieruchomości.

    W ramach analizy sprawy można zweryfikować w szczególności miejscowy plan i wszystkie jego zmiany, wcześniejsze plany miejscowe, daty wejścia poszczególnych uchwał w życie, występowanie luki planistycznej, decyzje o warunkach zabudowy, pięcioletni termin, operat szacunkowy oraz związek pomiędzy konkretną zmianą planu a wzrostem wartości nieruchomości.

    Analiza może zostać przeprowadzona zarówno przed planowaną sprzedażą, jak i po wszczęciu przez gminę postępowania albo wydaniu decyzji ustalającej opłatę.

    W przypadku postępowania już prowadzonego przez organ możliwe jest również przygotowanie zarzutów do materiału dowodowego, odwołania od decyzji, a w razie potrzeby skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

    Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie MPZP albo otrzymałeś decyzję dotyczącą renty planistycznej, analiza dokumentów pozwala ustalić, czy i na jakiej podstawie opłata może być należna w konkretnej sprawie.

    Najczęściej zadawane pytania – opłata planistyczna FAQ

    Ile wynosi opłata planistyczna?

    Wysokość opłaty odpowiada określonemu w miejscowym planie procentowi wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy stawka nie może przekraczać 30% wzrostu wartości.

    Czy po 5 latach trzeba płacić opłatę planistyczną?

    Co do zasady możliwość ustalenia opłaty jest ograniczona pięcioletnim okresem liczonym od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Każdy przypadek wymaga jednak sprawdzenia dat planu, sprzedaży i wszczęcia postępowania.

    Czy zmiana planu odnawia termin 5 lat?

    Zmiana planu ma własny pięcioletni okres, ale wyłącznie w zakresie wzrostu wartości spowodowanego tą zmianą. Nie oznacza automatycznego „odnowienia” możliwości pobrania opłaty od wzrostu wartości wywołanego wcześniejszym planem.

    Czy każda zmiana MPZP powoduje opłatę planistyczną?

    Nie. Zmiana musi dotyczyć konkretnej nieruchomości i spowodować wzrost jej wartości. Sama zmiana uchwały planistycznej nie wystarcza.

    Czy można zakwestionować operat szacunkowy dotyczący renty planistycznej?

    Tak. Operat jest istotnym dowodem, ale podlega ocenie. Szczególne znaczenie ma to, czy rzeczoznawca przyjął prawidłowy stan planistyczny przed i po zmianie oraz czy prawidłowo ustalił związek zmiany planu ze wzrostem wartości.

    Co to jest luka planistyczna?

    Luka planistyczna to okres, w którym dawny plan miejscowy już nie obowiązywał, a nowy nie został jeszcze uchwalony. W sprawach dotyczących opłaty planistycznej może mieć zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości nieruchomości.

    Czy stary plan ogólny ma znaczenie dla opłaty planistycznej?

    Tak. NSA w wyrokach z 8 grudnia 2025 r., II OSK 15/25 i II OSK 3165/24, przyjął, że w określonych sytuacjach związanych z luką planistyczną należy uwzględniać również przeznaczenie nieruchomości wynikające z dawnego planu ogólnego.

    Czy przed sprzedażą można sprawdzić wysokość renty planistycznej?

    Tak. Art. 37 ust. 7 ustawy przewiduje możliwość żądania przed zbyciem nieruchomości ustalenia wysokości opłaty w drodze decyzji.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    Stan prawny: 24 sierpnia 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena obowiązku zapłaty opłaty planistycznej wymaga analizy okoliczności i dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości.

  • Zwrot PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu – nowe wyroki NSA 2026

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Zapłaciłeś 2% PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu? Najnowsze wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2026 r. mogą otwierać drogę do odzyskania podatku. Dotyczy to m.in. osób, które kupiły nieruchomość wspólnie z małżonkiem lub partnerem posiadającym wcześniej mieszkanie albo dom.

    Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości.

    Oznacza to, że przy zakupie domu za 800.000 zł PCC wynosi 16.000 zł, przy cenie 1.000.000 zł – 20.000 zł, a przy nieruchomości wartej 1.500.000 zł – już 30.000 zł.

    Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje jednak zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu.

    Problem pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość kupuje kilka osób, a tylko jedna z nich spełnia warunki zwolnienia.

    Najnowsze wyroki NSA z 2026 r. są w tym zakresie korzystne dla podatników.

    Kiedy nie trzeba płacić PCC przy zakupie pierwszego mieszkania?

    Zwolnienie przewiduje art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

    Obejmuje ono m.in. zakup:

    • mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość,
    • domu jednorodzinnego,
    • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
    • spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego.

    Podstawowym warunkiem jest to, aby kupującemu wcześniej nie przysługiwało jedno z praw do nieruchomości mieszkalnych wskazanych w ustawie.

    Ustawa przewiduje przy tym istotny wyjątek dotyczący udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia.

    W praktyce najwięcej problemów powstaje jednak w przypadku wspólnego zakupu nieruchomości.

    Zwrot PCC, gdy tylko jeden kupujący nabywa pierwsze mieszkanie

    Przełomowe znaczenie może mieć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25.

    Sprawa dotyczyła wspólnego zakupu nieruchomości. Jeden z kupujących spełniał warunki zwolnienia z PCC, natomiast drugi posiadał już wcześniej mieszkanie.

    Dotychczas organy podatkowe przyjmowały rygorystyczne stanowisko: jeżeli choć jeden kupujący nie spełnia warunków zwolnienia, PCC należy zapłacić od całej transakcji.

    NSA zakwestionował takie podejście.

    Sąd uznał, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC może przysługiwać proporcjonalnie temu kupującemu, który spełnia ustawowe warunki zwolnienia.

    Przykład

    Dwie osoby kupują mieszkanie za 1.000.000 zł po 1/2.

    Pierwsza osoba nigdy wcześniej nie posiadała mieszkania ani domu.

    Druga posiadała już mieszkanie.

    Przy założeniu opodatkowania całej transakcji PCC wyniósłby 20.000 zł.

    W świetle stanowiska NSA należy jednak rozważyć, czy podatek powinien obciążać jedynie część transakcji przypadającą na osobę, która nie spełnia warunków zwolnienia.

    Jeżeli PCC został już pobrany przez notariusza od całej ceny, pojawia się możliwość wystąpienia o stwierdzenie nadpłaty PCC i zwrot nienależnie pobranej części podatku.

    PCC przy zakupie domu przez małżonków – co jeżeli tylko jeden małżonek kupuje pierwszy dom?

    Szczególnie interesująca jest sytuacja małżonków.

    Wyobraźmy sobie następujący przypadek:

    Pan posiadał mieszkanie jeszcze przed zawarciem małżeństwa. Mieszkanie stanowi Pana majątek osobisty. Pana żona nigdy wcześniej nie posiadała mieszkania ani domu. Następnie wspólnie kupują Państwo dom do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową. Przy zawieraniu aktu notarialnego pobrano 2% PCC.

    Czy podatek rzeczywiście powinien zostać pobrany od całej transakcji?

    Odpowiedź nie jest już tak oczywista, jak wynikałoby to z dotychczasowej praktyki organów podatkowych.

    Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., III FSK 281/25, daje argument za indywidualną oceną sytuacji każdego z nabywców.

    W przypadku małżonków istnieje jednak dodatkowa kwestia prawna. Wspólność ustawowa ma charakter bezudziałowy. W czasie jej trwania nie można więc po prostu przyjąć, że każdy z małżonków posiada po 1/2 nieruchomości.

    Dlatego możliwość odzyskania części PCC przez małżonków wymaga każdorazowo analizy konkretnego aktu notarialnego, historii wcześniejszych nieruchomości oraz stosunków majątkowych między małżonkami.

    Samo wcześniejsze posiadanie nieruchomości przez jednego z małżonków nie powinno jednak automatycznie kończyć analizy możliwości odzyskania PCC.

    Kolejny korzystny wyrok NSA: III FSK 525/25

    Znaczenie ma również wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r., sygn. III FSK 525/25.

    Sprawa dotyczyła małżonków oraz nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

    Jeden z małżonków wcześniej odziedziczył udział wynoszący 1/2 nieruchomości. Pozostała połowa należała do jego siostry.

    W 2024 r. małżonkowie kupili od siostry pozostały udział i nabyli go do swojego majątku wspólnego.

    Notariusz pobrał 2% PCC.

    Organ podatkowy kwestionował możliwość zastosowania zwolnienia m.in. dlatego, że przedmiotem sprzedaży był udział w prawie własności domu, a nie całe prawo własności.

    NSA nie podzielił tego stanowiska.

    Sąd uznał, że również nabycie udziału w prawie własności nieruchomości może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla osób kupujących pierwszy dom.

    Wyrok jest istotny również dlatego, że NSA odwołał się do celu zwolnienia, którym jest stworzenie preferencyjnych warunków dla osób nabywających pierwsze mieszkanie lub dom.

    Zapłaciłeś PCC? Możesz wystąpić o jego zwrot

    Pobranie podatku przez notariusza nie oznacza, że PCC nie można już odzyskać.

    Jeżeli podatek został pobrany nienależnie albo w wysokości wyższej od należnej, należy rozważyć wystąpienie do właściwego organu podatkowego z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty PCC i jej zwrot.

    Nie jest to więc w sensie prawnym zwykły „zwrot PCC”. Podstawowym instrumentem jest postępowanie w sprawie stwierdzenia nadpłaty podatku.

    W zależności od wartości kupionej nieruchomości odzyskana kwota może wynosić kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

    Kto powinien sprawdzić możliwość zwrotu PCC?

    Warto przeanalizować sprawę w szczególności, jeżeli:

    • kupiłeś mieszkanie lub dom na rynku wtórnym po 31 sierpnia 2023 r.;
    • notariusz pobrał przy zakupie 2% PCC;
    • dla Ciebie było to pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom;
    • nieruchomość kupiłeś wspólnie z osobą, która posiadała wcześniej mieszkanie lub dom;
    • kupiłeś nieruchomość z małżonkiem, który przed ślubem posiadał własne mieszkanie;
    • wcześniejsze mieszkanie małżonka stanowiło jego majątek osobisty;
    • posiadałeś wcześniej wyłącznie udział w nieruchomości nabyty w spadku;
    • kupiłeś pozostały udział w domu lub mieszkaniu;
    • odmówiono Ci prawa do zwolnienia z PCC z uwagi na sytuację drugiego kupującego.

    Każda z tych sytuacji wymaga indywidualnej analizy.

    Jak odzyskać PCC od zakupu mieszkania lub domu?

    W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w dniu zawarcia umowy sprzedaży spełnione były przesłanki zwolnienia.

    W przypadku wspólnego zakupu konieczne jest zbadanie sytuacji każdego z kupujących osobno.

    Szczególne znaczenie mają:

    1. akt notarialny zakupu nieruchomości,
    2. data zawarcia umowy,
    3. wysokość pobranego przez notariusza PCC,
    4. informacje o nieruchomościach posiadanych wcześniej przez każdego kupującego,
    5. sposób nabycia wcześniejszych nieruchomości – kupno, darowizna czy spadek,
    6. wysokość ewentualnych udziałów,
    7. w przypadku małżonków – ustrój majątkowy oraz ustalenie, czy wcześniejsza nieruchomość należała do majątku osobistego czy wspólnego.

    Dopiero na tej podstawie można ocenić zasadność wystąpienia o stwierdzenie nadpłaty i zwrot PCC.

    Kancelaria pomaga odzyskać nienależnie pobrany PCC

    Nasza Kancelaria zajmuje się prawem nieruchomości oraz sprawami podatkowymi związanymi z nieruchomościami. Analizujemy również sprawy dotyczące zwrotu PCC pobranego przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu.

    W ramach prowadzenia sprawy możemy:

    • przeanalizować akt notarialny i historię własności nieruchomości,
    • ustalić, czy zastosowanie znajduje zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC,
    • obliczyć możliwą do odzyskania kwotę,
    • przygotować wniosek o stwierdzenie nadpłaty PCC,
    • prowadzić postępowanie przed organami podatkowymi,
    • reprezentować podatnika przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym i Naczelnym Sądem Administracyjnym.

    Zapłaciłeś PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu?

    Jeżeli przy zakupie nieruchomości po 31 sierpnia 2023 r. notariusz pobrał od Ciebie PCC, a dla Ciebie było to pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom, warto sprawdzić, czy podatek rzeczywiście był należny.

    Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których drugi kupujący lub małżonek posiadał wcześniej własną nieruchomość.

    Do wstępnej analizy sprawy wystarczy zazwyczaj:

    akt notarialny zakupu oraz krótka informacja o nieruchomościach posiadanych wcześniej przez każdego z kupujących.

    Skontaktuj się z Kancelarią – sprawdzimy, czy w Twojej sprawie istnieją podstawy do odzyskania PCC.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    Stan prawny: 20 sierpień 2026 r. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy prawnej. Informacje zawarte we wpisie nie stanowią porady prawnej w konkretnej sprawie.

  • Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 2/25 – wpis do księgi wieczystej bez zbędnych przeszkód

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,
     

    Najważniejsze tezy uchwały

    • Wymóg podpisu notarialnie poświadczonego (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.) dotyczy dokumentu będącego podstawą wpisu, nie samej czynności prawnej.
    • Uznanie własnoręczności podpisu u notariusza (art. 88 PoN) jest dopuszczalne także po zmianie składu zarządu, o ile podpis faktycznie złożono.

    Dlaczego ma to znaczenie?

    • Bezpieczeństwo obrotu – zmiana zarządu nie blokuje wpisu do KW.
    • Sprawność – brak konieczności powtarzania umów z przyczyn formalnych.
    • Niższe ryzyko – łatwiejsze wpisy najmu, służebności, użytkowania.

    Praktyczne wskazówki

    • Sąd wieczystoksięgowy bada formę dokumentu, nie status podpisującego w chwili poświadczenia.
    • Kluczowe jest prawidłowe umocowanie przy podpisaniu umowy.
    • Poświadczenie podpisu to czynność techniczna, możliwa po zmianach w organach.

    Podsumowanie

    Uchwała SN (III CZP 2/25) porządkuje praktykę KW: liczy się forma dokumentu i realny podpis, nie aktualna funkcja osoby przy poświadczeniu. To skraca procedury i zmniejsza ryzyko formalne.

    Tagi: prawo nieruchomości, księgi wieczyste, uchwała SN, wpis do KW, notarialne poświadczenie podpisu, spółki z o.o.

    r.pr. D.Śmiłek

  • Nowa uchwała NSA: więcej pieniędzy za wywłaszczone nieruchomości

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    27 maja 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. I OPS 1/24) podjął bardzo ważną uchwałę dla wszystkich właścicieli nieruchomości wywłaszczanych pod drogi publiczne.

    NSA potwierdził, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania należy stosować zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co to oznacza w praktyce?

    👉 Jeżeli przeznaczenie nieruchomości na cel drogowy powoduje wzrost jej wartości – odszkodowanie powinno być ustalone według tej wyższej wartości.

    To bardzo dobra wiadomość dla osób, które często przez lata czują się pokrzywdzone zaniżonymi operatami szacunkowymi. Uchwała NSA otwiera drogę do skuteczniejszego podważania decyzji organów administracji, które przyznają zbyt niskie odszkodowania.

    Co możesz zrobić, jeśli Twoją nieruchomość wywłaszczono pod drogę?

    • sprawdzić, czy operat szacunkowy sporządzony dla Twojej działki uwzględnia zasadę korzyści,
    • w razie zaniżenia odszkodowania – złożyć odwołanie, powołując się na uchwałę NSA,
    • skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej, aby właściwie przygotować zarzuty.

    Dlaczego warto działać?

    Organy administracji i rzeczoznawcy majątkowi nie zawsze prawidłowo stosują przepisy. Uchwała NSA jest silnym argumentem, by domagać się sprawiedliwego i wyższego odszkodowania.

    👉 Nasza kancelaria od lat specjalizuje się w sprawach odszkodowawczych związanych z wywłaszczeniami i inwestycjami drogowymi. Analizujemy operaty szacunkowe, składamy odwołania i reprezentujemy klientów przed organami i sądami administracyjnymi.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste: Przełomowe wyroki Sądu Najwyższego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Komentarz do wyroków Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. (II CSKP 607/22) oraz z dnia 14 października 2022 r. (II CSKP 588/22)

    Tezy wyroków:

      1. Eliminacja kryterium przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z katalogu czynników uwzględnianych przy wycenie jest sprzeczna z założeniami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
      2. Badanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem celu oznacza, że biegły rzeczoznawca majątkowy powinien rozważyć ten czynnik według stanu nieruchomości na dzień aktualizacji i nadać mu stosowne do okoliczności znaczenie.
      3. Cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinien być określany także wówczas, gdy nie został wskazany w decyzji uwłaszczeniowej.
      4. Wynikająca z § 28 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości konieczność uwzględnienia celu nie uzasadnia pominięcia przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym.

    Stan faktyczny: Sprawy dotyczyły aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, której użytkowanie wieczyste zostało nabyte z mocy prawa, a decyzja uwłaszczeniowa nie określała celu użytkowania wieczystego.  Pierwotnie nieruchomość była przeznaczona do celów przemysłowych, ale według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniono jej przeznaczenie na cele mieszkaniowe i usługowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło nową opłatę roczną, co zostało zakwestionowane przez użytkownika wieczystego, który odwołał się do sądu. Z kolei sprawa z dnia 14 października 2022 r. dotyczyła nieruchomości, której użytkowanie wieczyste zostało również nabyte z mocy prawa, a decyzja uwłaszczeniowa nie określała celu użytkowania wieczystego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości określono jako przemysłowe. Skarb Państwa dokonał aktualizacji opłaty rocznej, co zostało zakwestionowane przez użytkownika wieczystego.

    Rozwinięcie problemów prawnych: W obu sprawach głównym problemem prawnym było ustalenie, czy przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej należy uwzględniać przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, czy też cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

    Sąd Najwyższy w obu wyrokach uznał, że przy wycenie nieruchomości należy brać pod uwagę zarówno przeznaczenie w planie miejscowym, jak i cel użytkowania wieczystego. Wyrok z dnia 24 lutego 2023 r. podkreśla, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość rynkową gruntu, a jego pominięcie byłoby sprzeczne z założeniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyrok z dnia 14 października 2022 r. dodaje, że cel użytkowania wieczystego powinien być określany nawet w przypadku jego braku w decyzji uwłaszczeniowej, gdyż wynika to z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

    Podsumowanie: Wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. oraz z dnia 14 października 2022 r. prawidłowo potwierdzają konieczność kompleksowego podejścia przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy wskazał, że należy brać pod uwagę zarówno przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nawet jeśli nie został on określony w decyzji uwłaszczeniowej. Wyroki te mają istotne znaczenie dla użytkowników wieczystych, wpływając na sposób wyceny nieruchomości i wysokość opłat rocznych.

    r.pr. D. Śmiłek

  • Nowa Uchwała NSA: Rewolucyjne Zmiany w Decyzjach Reprywatyzacyjnych

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał uchwałę, która może znacząco wpłynąć na proces reprywatyzacji nieruchomości w Warszawie. Uchwała z dnia 11 stycznia 2024 r. (I OPS 3/22) dotyczy decyzji reprywatyzacyjnych wydanych z naruszeniem prawa, nawet jeśli miały one miejsce przed wejściem w życie ustawy z 2017 roku.

    Zgodnie z treścią uchwały, okoliczności określone w art. 30 ust. 1 pkt 6 ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych mogą być podstawą do uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej, nawet jeśli miały miejsce przed 5 maja 2017 r. Oznacza to, że jeśli do tego czasu brak było możliwości kwestionowania decyzji reprywatyzacyjnych, teraz otworzyła się taka opcja, jeśli decyzje te były wydane z naruszeniem prawa.

    NSA podkreślił, że celem wprowadzenia tych przepisów jest ochrona interesu publicznego oraz przywrócenie sprawiedliwości społecznej. Decyzje reprywatyzacyjne, które zostały wydane z naruszeniem prawa i doprowadziły do skutków rażąco sprzecznych z interesem społecznym, mogą zostać uchylone. W praktyce oznacza to, że wiele osób, które zostały pokrzywdzone przez niesprawiedliwe decyzje, będzie mogło ubiegać się o ich uchylenie i dochodzenie swoich praw.

    Podsumowując, uchwała NSA otwiera nowe możliwości dla osób poszkodowanych przez nieprawidłowe decyzje reprywatyzacyjne. Jest to krok w stronę naprawienia krzywd wyrządzonych w wyniku nadużyć prawnych.

    Uchwała NSA z 11 stycznia 2024 r. umożliwia uchylanie decyzji reprywatyzacyjnych wydanych z naruszeniem prawa, nawet jeśli miały one miejsce przed wejściem w życie ustawy z 2017 roku tj. przez 05 maja 2017r.. To ważne narzędzie dla osób poszkodowanych przez niesprawiedliwe decyzje, które teraz mogą dochodzić swoich praw. Z kolei dla osób uprawnionych z tych decyzji to poważne wyzwanie prawne i niepewność stanu prawnego nieruchomości.

    r.pr. D. Śmiłek

Najnowsze wpisy