Zapłaciłeś 2% PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu? Najnowsze wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2026 r. mogą otwierać drogę do odzyskania podatku. Dotyczy to m.in. osób, które kupiły nieruchomość wspólnie z małżonkiem lub partnerem posiadającym wcześniej mieszkanie albo dom.
Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Oznacza to, że przy zakupie domu za 800.000 zł PCC wynosi 16.000 zł, przy cenie 1.000.000 zł – 20.000 zł, a przy nieruchomości wartej 1.500.000 zł – już 30.000 zł.
Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje jednak zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu.
Problem pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość kupuje kilka osób, a tylko jedna z nich spełnia warunki zwolnienia.
Najnowsze wyroki NSA z 2026 r. są w tym zakresie korzystne dla podatników.
Kiedy nie trzeba płacić PCC przy zakupie pierwszego mieszkania?
Zwolnienie przewiduje art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Obejmuje ono m.in. zakup:
- mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość,
- domu jednorodzinnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego.
Podstawowym warunkiem jest to, aby kupującemu wcześniej nie przysługiwało jedno z praw do nieruchomości mieszkalnych wskazanych w ustawie.
Ustawa przewiduje przy tym istotny wyjątek dotyczący udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia.
W praktyce najwięcej problemów powstaje jednak w przypadku wspólnego zakupu nieruchomości.
Zwrot PCC, gdy tylko jeden kupujący nabywa pierwsze mieszkanie
Przełomowe znaczenie może mieć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25.
Sprawa dotyczyła wspólnego zakupu nieruchomości. Jeden z kupujących spełniał warunki zwolnienia z PCC, natomiast drugi posiadał już wcześniej mieszkanie.
Dotychczas organy podatkowe przyjmowały rygorystyczne stanowisko: jeżeli choć jeden kupujący nie spełnia warunków zwolnienia, PCC należy zapłacić od całej transakcji.
NSA zakwestionował takie podejście.
Sąd uznał, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC może przysługiwać proporcjonalnie temu kupującemu, który spełnia ustawowe warunki zwolnienia.
Przykład
Dwie osoby kupują mieszkanie za 1.000.000 zł po 1/2.
Pierwsza osoba nigdy wcześniej nie posiadała mieszkania ani domu.
Druga posiadała już mieszkanie.
Przy założeniu opodatkowania całej transakcji PCC wyniósłby 20.000 zł.
W świetle stanowiska NSA należy jednak rozważyć, czy podatek powinien obciążać jedynie część transakcji przypadającą na osobę, która nie spełnia warunków zwolnienia.
Jeżeli PCC został już pobrany przez notariusza od całej ceny, pojawia się możliwość wystąpienia o stwierdzenie nadpłaty PCC i zwrot nienależnie pobranej części podatku.
PCC przy zakupie domu przez małżonków – co jeżeli tylko jeden małżonek kupuje pierwszy dom?
Szczególnie interesująca jest sytuacja małżonków.
Wyobraźmy sobie następujący przypadek:
Pan posiadał mieszkanie jeszcze przed zawarciem małżeństwa. Mieszkanie stanowi Pana majątek osobisty. Pana żona nigdy wcześniej nie posiadała mieszkania ani domu. Następnie wspólnie kupują Państwo dom do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową. Przy zawieraniu aktu notarialnego pobrano 2% PCC.
Czy podatek rzeczywiście powinien zostać pobrany od całej transakcji?
Odpowiedź nie jest już tak oczywista, jak wynikałoby to z dotychczasowej praktyki organów podatkowych.
Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., III FSK 281/25, daje argument za indywidualną oceną sytuacji każdego z nabywców.
W przypadku małżonków istnieje jednak dodatkowa kwestia prawna. Wspólność ustawowa ma charakter bezudziałowy. W czasie jej trwania nie można więc po prostu przyjąć, że każdy z małżonków posiada po 1/2 nieruchomości.
Dlatego możliwość odzyskania części PCC przez małżonków wymaga każdorazowo analizy konkretnego aktu notarialnego, historii wcześniejszych nieruchomości oraz stosunków majątkowych między małżonkami.
Samo wcześniejsze posiadanie nieruchomości przez jednego z małżonków nie powinno jednak automatycznie kończyć analizy możliwości odzyskania PCC.
Kolejny korzystny wyrok NSA: III FSK 525/25
Znaczenie ma również wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r., sygn. III FSK 525/25.
Sprawa dotyczyła małżonków oraz nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
Jeden z małżonków wcześniej odziedziczył udział wynoszący 1/2 nieruchomości. Pozostała połowa należała do jego siostry.
W 2024 r. małżonkowie kupili od siostry pozostały udział i nabyli go do swojego majątku wspólnego.
Notariusz pobrał 2% PCC.
Organ podatkowy kwestionował możliwość zastosowania zwolnienia m.in. dlatego, że przedmiotem sprzedaży był udział w prawie własności domu, a nie całe prawo własności.
NSA nie podzielił tego stanowiska.
Sąd uznał, że również nabycie udziału w prawie własności nieruchomości może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla osób kupujących pierwszy dom.
Wyrok jest istotny również dlatego, że NSA odwołał się do celu zwolnienia, którym jest stworzenie preferencyjnych warunków dla osób nabywających pierwsze mieszkanie lub dom.
Zapłaciłeś PCC? Możesz wystąpić o jego zwrot
Pobranie podatku przez notariusza nie oznacza, że PCC nie można już odzyskać.
Jeżeli podatek został pobrany nienależnie albo w wysokości wyższej od należnej, należy rozważyć wystąpienie do właściwego organu podatkowego z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty PCC i jej zwrot.
Nie jest to więc w sensie prawnym zwykły „zwrot PCC”. Podstawowym instrumentem jest postępowanie w sprawie stwierdzenia nadpłaty podatku.
W zależności od wartości kupionej nieruchomości odzyskana kwota może wynosić kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Kto powinien sprawdzić możliwość zwrotu PCC?
Warto przeanalizować sprawę w szczególności, jeżeli:
- kupiłeś mieszkanie lub dom na rynku wtórnym po 31 sierpnia 2023 r.;
- notariusz pobrał przy zakupie 2% PCC;
- dla Ciebie było to pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom;
- nieruchomość kupiłeś wspólnie z osobą, która posiadała wcześniej mieszkanie lub dom;
- kupiłeś nieruchomość z małżonkiem, który przed ślubem posiadał własne mieszkanie;
- wcześniejsze mieszkanie małżonka stanowiło jego majątek osobisty;
- posiadałeś wcześniej wyłącznie udział w nieruchomości nabyty w spadku;
- kupiłeś pozostały udział w domu lub mieszkaniu;
- odmówiono Ci prawa do zwolnienia z PCC z uwagi na sytuację drugiego kupującego.
Każda z tych sytuacji wymaga indywidualnej analizy.
Jak odzyskać PCC od zakupu mieszkania lub domu?
W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w dniu zawarcia umowy sprzedaży spełnione były przesłanki zwolnienia.
W przypadku wspólnego zakupu konieczne jest zbadanie sytuacji każdego z kupujących osobno.
Szczególne znaczenie mają:
- akt notarialny zakupu nieruchomości,
- data zawarcia umowy,
- wysokość pobranego przez notariusza PCC,
- informacje o nieruchomościach posiadanych wcześniej przez każdego kupującego,
- sposób nabycia wcześniejszych nieruchomości – kupno, darowizna czy spadek,
- wysokość ewentualnych udziałów,
- w przypadku małżonków – ustrój majątkowy oraz ustalenie, czy wcześniejsza nieruchomość należała do majątku osobistego czy wspólnego.
Dopiero na tej podstawie można ocenić zasadność wystąpienia o stwierdzenie nadpłaty i zwrot PCC.
Kancelaria pomaga odzyskać nienależnie pobrany PCC
Nasza Kancelaria zajmuje się prawem nieruchomości oraz sprawami podatkowymi związanymi z nieruchomościami. Analizujemy również sprawy dotyczące zwrotu PCC pobranego przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu.
W ramach prowadzenia sprawy możemy:
- przeanalizować akt notarialny i historię własności nieruchomości,
- ustalić, czy zastosowanie znajduje zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC,
- obliczyć możliwą do odzyskania kwotę,
- przygotować wniosek o stwierdzenie nadpłaty PCC,
- prowadzić postępowanie przed organami podatkowymi,
- reprezentować podatnika przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym i Naczelnym Sądem Administracyjnym.
Zapłaciłeś PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu?
Jeżeli przy zakupie nieruchomości po 31 sierpnia 2023 r. notariusz pobrał od Ciebie PCC, a dla Ciebie było to pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom, warto sprawdzić, czy podatek rzeczywiście był należny.
Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których drugi kupujący lub małżonek posiadał wcześniej własną nieruchomość.
Do wstępnej analizy sprawy wystarczy zazwyczaj:
akt notarialny zakupu oraz krótka informacja o nieruchomościach posiadanych wcześniej przez każdego z kupujących.
Skontaktuj się z Kancelarią – sprawdzimy, czy w Twojej sprawie istnieją podstawy do odzyskania PCC.
r.pr. Dariusz Śmiłek
Stan prawny: 20 sierpień 2026 r. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy prawnej. Informacje zawarte we wpisie nie stanowią porady prawnej w konkretnej sprawie.
Dodaj komentarz