Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste: Przełomowe wyroki Sądu Najwyższego

Komentarz do wyroków Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. (II CSKP 607/22) oraz z dnia 14 października 2022 r. (II CSKP 588/22)

Tezy wyroków:

1. 1. Eliminacja kryterium przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z katalogu czynników uwzględnianych przy wycenie jest sprzeczna z założeniami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
   2. Badanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem celu oznacza, że biegły rzeczoznawca majątkowy powinien rozważyć ten czynnik według stanu nieruchomości na dzień aktualizacji i nadać mu stosowne do okoliczności znaczenie.
   3. Cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinien być określany także wówczas, gdy nie został wskazany w decyzji uwłaszczeniowej.
   4. Wynikająca z § 28 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości konieczność uwzględnienia celu nie uzasadnia pominięcia przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym.

Stan faktyczny: Sprawy dotyczyły aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, której użytkowanie wieczyste zostało nabyte z mocy prawa, a decyzja uwłaszczeniowa nie określała celu użytkowania wieczystego.  Pierwotnie nieruchomość była przeznaczona do celów przemysłowych, ale według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniono jej przeznaczenie na cele mieszkaniowe i usługowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło nową opłatę roczną, co zostało zakwestionowane przez użytkownika wieczystego, który odwołał się do sądu. Z kolei sprawa z dnia 14 października 2022 r. dotyczyła nieruchomości, której użytkowanie wieczyste zostało również nabyte z mocy prawa, a decyzja uwłaszczeniowa nie określała celu użytkowania wieczystego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości określono jako przemysłowe. Skarb Państwa dokonał aktualizacji opłaty rocznej, co zostało zakwestionowane przez użytkownika wieczystego.

Rozwinięcie problemów prawnych: W obu sprawach głównym problemem prawnym było ustalenie, czy przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej należy uwzględniać przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, czy też cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Sąd Najwyższy w obu wyrokach uznał, że przy wycenie nieruchomości należy brać pod uwagę zarówno przeznaczenie w planie miejscowym, jak i cel użytkowania wieczystego. Wyrok z dnia 24 lutego 2023 r. podkreśla, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość rynkową gruntu, a jego pominięcie byłoby sprzeczne z założeniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyrok z dnia 14 października 2022 r. dodaje, że cel użytkowania wieczystego powinien być określany nawet w przypadku jego braku w decyzji uwłaszczeniowej, gdyż wynika to z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Podsumowanie: Wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. oraz z dnia 14 października 2022 r. prawidłowo potwierdzają konieczność kompleksowego podejścia przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy wskazał, że należy brać pod uwagę zarówno przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nawet jeśli nie został on określony w decyzji uwłaszczeniowej. Wyroki te mają istotne znaczenie dla użytkowników wieczystych, wpływając na sposób wyceny nieruchomości i wysokość opłat rocznych.

r.pr. D. Śmiłek