Prawo nieruchomości – blog radcy prawnego Dariusza Śmiłka

  • Sposób korzystania z nieruchomości wiąże nabywcę użytkowania wieczystego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Przy użytkowaniu wieczystym sposób korzystania (tj. konkretna formę, metoda lub tryb wykonania) z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste lub jej przeznaczenie (tj. cel, jakiemu ma służyć nieruchomość) określony jest w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie. Konsekwencją zaniechań w tym zakresie może być rozwiązanie umowy przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie (art. 240 Kodeksu cywilnego) lub korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie (art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Co ważne postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości w obowiązującym stanie prawnym podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej (art. 30 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

    Tu pojawia się pytanie czy nabywca użytkowania wieczystego jest związany postanowieniami umowy dot. ustanowienia użytkowania wieczystego w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości jeżeli nie były one ujawnione w księdze wieczystej?

    Skoro nabycie w tym przypadku ma charakter pochodny, to nabywca nabywa tylko takie prawo, jakie przysługiwało zbywcy (nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet). W konsekwencji, treść umowy zawartej przez właściciela gruntu z użytkownikiem wieczystym decyduje o zakresie praw i obowiązków nabywcy prawa użytkowania wieczystego, dlatego też postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z niej wiążą kolejnego nabywcę prawa użytkowania wieczystego także wtedy, gdy nie zostały ujawnione w księdze wieczystej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2015 r., I CSK 129/14).

    r.pr. D. Śmiłek

  • Nakłady na przedmiot dzierżawy a uprawnienia Wydzierżawiającego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Bardzo częstym przypadkiem są spory dotyczące rozliczeń nakładów na przedmiot dzierżawy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy dzierżawy.

    Generalnie jeżeli strony w umowie dzierżawy nie określiły sposobu rozliczenia dokonanych przez Dzierżawcę, za zgodą Wydzierżawiającego ulepszeń na dzierżawionej nieruchomości, to zgodnie z art. 694 k.c. do rozliczenia tych nakładów ma zastosowanie art. 676 k.c., w myśl którego Wydzierżawiający może według swojego wyboru:

    1. albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich równowartości w chwili zwrotu;
    2. albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

    Z regulacji tej zatem wprost wynika, że zatrzymując ulepszenia, Wydzierżawiający ma obowiązek zapłacić ich równowartość z chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, a nie jedynie wydatki poczynione przez Dzierżawcę na nakłady. W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie przyjmuje się, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady ulepszające rzecz, czyli nakłady, które powiększają wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez Dzierżawcę. Dlatego wartości ulepszeń, o których mowa w tym przepisie, nie można utożsamiać z sumą wydatków, jakie poniósł Dzierżawca na nakłady. Wartość tych ulepszeń określa bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 r., sygn. akt IV CSK 44/13). Żądając zwrotu nakładów na podstawie art. 676 k.c., to Dzierżawca obowiązany jest, zgodnie z art. 6 k.c., udowodnić, że poniósł określone nakłady i że zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej zwrotu Wydzierżawiającemu. Z reguły  będzie to wymuszać konieczność powołania dowodu z opinii biegłego sądowego, który ustali i oceni, czy dokonane nakłady ulepszyły rzecz i jaką mają wartość, jak również o ile wzrosła wartość rzeczy w chwili jej zwrotu Wydzierżawiającemu, dzięki nakładom poczynionym przez Dzierżawcę.

    W zakresie drugiego uprawnienia Wydzierżawiającego przyjmuje się, iż ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo Wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010 r. II CSK 85/10, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 r., sygn. akt IV CSK 44/13).

    r.pr. D. Śmiłek

  • Wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy po otwarciu przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Od dnia 01.01.2016 r. obowiązuje ustawa  z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne (dalej: Pr.Restr.), która przewiduje m.in. otwarcie przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego.  Naczelną zasadą prawa restrukturyzacyjnego jest zasada określona w art. 3 ust. 1 Pr. Restr. zgodnie z którą celem tego postępowania jest zachowanie przedsiębiorstwa dłużnika i uniknięcie ogłoszenia jego upadłości. Wskazana ustawa odniesie także skutki w zakresie obowiązujących umów najmu lub dzierżawy i możliwości ich wypowiedzenia w przypadku gdy dojdzie do otwarcia przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego.

    Jak się przyjmuje w skład przedsiębiorstwa dłużnika wchodzą nie tylko składniki stanowiące jego własność, ale również takie, z których korzysta na podstawie umów obligacyjnych, a których wyłączenie uniemożliwiałoby mu lub utrudniło kontunuowanie działalności, a tym samym wykonanie ewentualnego układu. Dlatego zgodnie z art. 256 ust. 1 Pr. Restr. od dnia otwarcia postępowania układowego do dnia jego zakończenia albo uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu przyśpieszonego postępowania układowego wypowiedzenie przez wynajmującego lub wydzierżawiającego umowy najmu lub dzierżawy lokalu lub nieruchomości, w których jest prowadzone przedsiębiorstwa dłużnika bez zezwolenia rady wierzycieli lub odpowiednio sędziego – komisarza (zgodnie bowiem z art.  139 ust. 1 Pr. Restr. jeżeli rada wierzycieli nie została ustanowiona, czynności zastrzeżone dla rady wierzycieli wykonuje sędzia-komisarz ) jest niedopuszczalne.

    Należy przy tym zauważyć, że o ile zobowiązania umowne powstałe przed otwarciem postępowania są objęte układem, a ich nieuiszczenie nie może być podstawą rozwiązana umowy, to wierzytelności powstałe później winny być wykonywane przez dłużnika na bieżąco, a powołany przepis nie chroni przed wypowiedzeniem umowy z powodu jej niewykonywania, jeżeli ma to miejsce po otwarciu postępowania. Wniosek taki wynika wprost z treści art. 256 ust. 3 Pr. Restr. zgodnie z którym w przypadku gdy podstawą wypowiedzenia umowy jest niewykonywanie przez dłużnika po dniu otwarcia przyspieszonego postępowania układowego zobowiązań nieobjętych układem (tj. powstałych po dniu otwarcia restrukturyzacji) lub inna okoliczność przewidziana w umowie, jeżeli zaistniały po dniu otwarcia postępowania, wymogu o uprzedniej zgodzie na wypowiedzenie umowy nie stosuje się.

    Przy tym trzeba pamiętać także o art. 246 Pr. Restr. wedle którego postanowienia umowy zastrzegające na wypadek złożenia wniosku o otwarcie przyspieszonego postępowania układowego lub jego otwarcia zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest dłużnik, są nieważne.

     r.pr. D. Śmiłek

  • Pozwolenie na budowę inwestycji przesyłowej nie przesądza dobrej wiary

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20.11.2015 r. (sygn. akt III CZP 76/15).

    Sąd ten wyraźnie stwierdził, iż „posiadacz, który wie, że dysponuje decyzją wydaną w procesie budowlanym, która nie może wykreować tytułu do cudzej nieruchomości w postaci służebności o treści służebności przesyłu, nie może być uznany za posiadacza służebności w dobrej wierze, a więc takiego, który w sposób usprawiedliwiony, choć błędny, jest przekonany, że jego posiadanie służebności jest legalne.”

    Oznacza to w praktyce 30 – letni termin zasiedzenia dla podnoszonego przez przedsiębiorstwo przesyłowe zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu np. w procesie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

    r.pr. D. Śmiłek

  • Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie zawsze zasadne

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Stosownie do art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z kolei w myśl art. 137 ust. 1 tej samej ustawy nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. W myśl art. 216 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości przysługuje także odpowiednio do nieruchomości nabytych (np. na podstawie aktu notarialnego) na rzecz Skarbu Państwa między innymi na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Ustawodawca przyjął tym samym tożsamość skutków wywłaszczenia na podstawie decyzji administracyjnej oraz umownego przeniesienia własności nieruchomości.

    Możliwość wystąpienia z roszczeniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości została jednak przez ustawodawcę ograniczona przepisem art. 229 ww. ustawy zgodnie z którym roszczenie to nie przysługuje jeżeli przed wejściem w życie tejże ustawy nieruchomość została sprzedana lub ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Co ważne ochrona wynikająca z art. 229 ww. ustawy nie obejmuje nabycia nieruchomości przez Gminę w wyniku komunalizacji, tj. na podstawie art. 18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 4 ustawy – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (zob. uchwała składu pięciu sędziów NSA z 25 października 1999 r. sygn. akt OPK 26/99).

    Zatem okoliczność czy cel wywłaszczenia został zrealizowany pozostaje bez znaczenia w sprawie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości bowiem jeżeli przed 1 stycznia 1998 r. rozporządzono wywłaszczoną nieruchomością w drodze sprzedaży lub ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz podmiotu trzeciego i fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej, to roszczenie o zwrot tej nieruchomości nie przysługuje byłemu właścicielowi lub też jego następcy prawnemu, choćby spełnione były przesłanki do zwrotu wynikające z art. 136 ww. ustawy. W takiej sytuacji, wobec stwierdzenia wygaśnięcia roszczenia o zwrot nieruchomości z mocy prawa (art. 229 ww. ustawy), postępowanie administracyjne zainicjowane wnioskiem jako bezprzedmiotowe podlega umorzeniu, na podstawie art. 105 Kodeksu postępowania administracyjnego. W tych okolicznościach nie dochodzi do merytorycznego (co do istoty) rozstrzygnięcia sprawy o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Lecz jedynie jej formalnego załatwienia, wyłączającego skuteczne domaganie się zwrotu tej nieruchomości w celu ochrony osób trzecich, które w dobrej wierze nabyły własność wywłaszczonej nieruchomości lub stały się jej użytkownikami wieczystymi (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 24 kwietnia 2013 r.(sygn. akt II SA/Bd 143/13).

    r.pr. D. Śmiłek

  • Przerwanie biegu przedawnienia opłaty za użytkowanie wieczyste

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Jak pisałem tu roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenie okresowe ulega przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).

    Kolejną kwestią jest przerwanie biegu przedawnienia zapłaty takiej opłaty. W szczególności pojawia się pytanie czy złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego a następnie sprzeciwu do Sądu w związku z naliczeniem nowej wysokości opłaty, wywołuje taki skutek. W przypadku wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc i sąd rozpatruje sprawę ustalenia niezasadności opłaty lub jej innej wysokości niejako od nowa. Wyrok w tym trybie jest wyrokiem ustalającym (art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego) gdzie w procesie takim użytkownik wieczysty zawsze jest powodem. Wyrok w takiej sprawie  (wydany w trybie art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami) może albo ustalać nową wysokość opłat albo oddalać powództwo (wtedy obowiązują opłaty wskazane w piśmie gminy). Skutki tego będą jednak różne.

    Otóż bieg przedawnienia roszczenia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia (art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego).

    Dla przerwy biegu przedawnienia w przypadku rozpatrywania kwestii wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste wywołanej sprzeciwem od decyzji SKO a uprzednio odwołaniem od naliczenia jej nowej wysokości przez Gminę istotna jest przesłanka podjęcia czynności celem ustalenia wysokości opłat. Ustalenie wysokości opłat w sentencji wyroku będzie skutkowało przerwą biegu przedawnienia. Natomiast w przypadku gdy wyrok będzie jedynie oddalał powództwo użytkownika wieczystego to skutek taki nie nastąpi. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1985 r., sygn. akt IV PR 163/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 83) „Ustalenie roszczenia, o którym mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. dotyczącym przerwania biegu przedawnienia, oznacza ustalenie dokonane w sentencji wyroku, a nie ustalenie w uzasadnieniu wyroku w ramach wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w myśl art. 328 § 2 k.p.c.”.

    Zatem dla skutku przerwy biegu przedawnienia opłat za użytkowanie wieczyste w przypadku powództwa ustalającego (którym jest powództwo oparte na art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami) sentencja wyroku  musi mieć pozytywną treść a nie negatywną jak ma to miejsce przy oddaleniu powództwa.

    r.pr. D. Śmiłek

  • Termin do wytoczenia powództwa o odszkodowanie za nieruchomość warszawską

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Po stwierdzeniu nieważności orzeczenia odmawiającego ustanowienia prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) na nowo „odżywa” pierwotny wniosek dekretowy, który organ musi rozpoznać na nowo z uwzględnieniem aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub okoliczności zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie. Postępowanie to z reguły jest postępowaniem długotrwałym z uwagi przede wszystkim na dużą liczbę spraw tego rodzaju rozpatrywanych przez Prezydenta m.st. Warszawy.

    Problemem w całej sprawie jest brzmienie art. 160 § 6 k.p.a., który stosuje się do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej ostateczną decyzją administracyjną wydaną przed dniem 1.9.2004 r., której nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, zgodnie z którym roszczenie o odszkodowanie przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja stwierdzająca nieważność decyzji wydanej z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 albo decyzja, w której organ stwierdził, w myśl art. 158 § 2 k.p.a., że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 k.p.a..

    W związku z powyższym pojawia się pytanie jaki skutek na bieg terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego ma ponownie prowadzone postępowanie w przedmiocie rozpoznania wniosku dekretowego o przyznania prawa użytkowania wieczystego.

    W tej materii praktyka wskazywała, iż można w terminie 3 letnim złożyć pozew wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego i ostatecznego zakończenia sprawy o rozpoznanie wniosku o własność czasową. Rozwiązanie to jednak generowało koszty i obarczone było ryzykiem przeszacowania roszczenia gdyż niewiadomym było jakim efektem zakończy się postępowanie dekretowe.

    Kolejnym rozwiązaniem było wnoszenie powództwa z przekroczeniem terminu i powoływanie się na art. 5 kodeksu cywilnego w związku z naruszeniem zasad współżycia społecznego przez podniesienie zarzutu przedawnienia. Rozwiązanie to jednak obarczone było dużym ryzykiem i nie zawsze prowadziło do uwzględnienia zarzutu, co wiązało się z oddaleniem powództwa.

    Ostatnio przed Sądem Najwyższym w sprawie pod sygn. akt III CZP 14/16 zawisło pytanie prawne o treści: „Czy prowadzenie postępowania administracyjnego o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienie własności czasowej nieruchomości objętej działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), przerywa bieg przedawnienia pieniężnego roszczenia odszkodowawczego za szkodę spowodowaną nieustanowieniem tego prawa (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.)?”  Sąd Najwyższy przedstawiający zagadnienie prawne opowiedział się za poglądem, iż jeżeli poszkodowany wybrał restytucję naturalną, a następnie zmienił żądanie na świadczenie pieniężne, to pierwsza czynność przerywa bieg przedawnienia, domaganie się bowiem restytucji naturalnej jest tym samym odszkodowaniem, dochodzonym jedynie w innej formie.

    W uchwale z dnia 13 lipca 2016 r. (III CZP 14/16) Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów przyjął jednak odmienne zdanie i stwierdził: „Postępowanie administracyjne o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, toczące się po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia własności czasowej nieruchomości objętej dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody spowodowanej nieustanowieniem tego prawa unieważnioną decyzją (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.).”

    r.pr. D. Śmiłek

  • Źródło szkody a rodzaj decyzji administracyjnej

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    , ,

    Jeśli ostateczna decyzja została wydaną przed dniem 1.9.2004 r., zaś jej nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, to do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej na skutek wydania tej decyzji należy stosować art. 160 § 1, 2, 3 i 6 k.p.a. (Uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31.3.2011 r., III CZP 112/10).

    Generalnie przyjmuje się, iż odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę, jakiej źródłem jest wadliwa decyzja administracyjna można wiązać zarówno z faktem wydania decyzji konstytutywnej, tworzącej najczęściej nowy stan prawny, którego skutkiem jest odjęcie przysługującego poszkodowanemu prawa (np. decyzja o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego), jak i z faktem wydania decyzji deklaratywnej (np. decyzja komunalizacyjna).

    Jak czytamy w uzasadnieniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi Wydział I Cywilny z dnia 15 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 91/15): „W tym drugim przypadku decyzja deklaratywna stanowi w istocie potwierdzenie skutków prawnych (stanu prawnego czy sfery prawnej), utworzonych ustawą bądź orzeczeniem sądowym o charakterze konstytutywnym lub wcześniej wydanego konstytutywnego aktu administracyjnego. Taka decyzja nie tworzy więc nowego stanu prawnego, lecz istniejącym już stanom prawnym nadaje określony kształt prawny, wywołując w tym zakresie skutki ex tunc. Pomimo że ze swojej istoty doprowadzić ma ona do stabilizacji sfery prawnej utworzonej przepisami ustawy, treścią orzeczenia sądowego czy też konstytutywnego aktu administracyjnego, to może zdarzyć się, że jest ona źródłem szkody wówczas, gdy w swojej treści stwierdza istnienie węższej sfery prawnej, aniżeli przysługująca danemu podmiotowi. Szkodę zaistniałą w dacie wykonania decyzji, stanowi wówczas różnica pomiędzy przysługującą poszkodowanemu rzeczywistą sferą prawną a stwierdzoną w treści decyzji deklaratywnej, gdyż to właśnie wówczas błędnie określona zostaje stabilizowana decyzją sfera prawna. Pomiędzy szkodą w tym rozumieniu, a wydaniem decyzji, istnieje też wówczas normalny związek przyczynowy, albowiem gdyby nie było wadliwej decyzji deklaratywnej, to szkoda nie powstałaby”.

    Z powyższego wynika jednoznaczny wniosek, iż jeśli wadliwa decyzja komunalizacyjna (która została uznana za wydaną z naruszeniem prawa z uwagi na nieodwracalne skutki prawne) nie była poprzedzona innym aktem pozbawiającym poszkodowanego lub jego następcę prawnego własności nieruchomości (np. decyzją o ustanowieniu użytkowania wieczystego, decyzją o odmowie przyznania prawa własności czasowej, decyzji uchylającej decyzji o niepodpadaniu pod reformę rolną lub postanowieniem stwierdzającym nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości przez przemilczenie) to taka niezgodna z prawem decyzja komunalizacyjna może stanowić źródło szkody gdyż jej wydanie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą w postaci braku możliwości zaspokojenia roszczenia o zwrot nieruchomości.  

    r.pr. D. Śmiłek

  • Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Często zdarza, iż strony umowy sprzedaży nieruchomości decydują się na odroczenie obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Wobec braku innych zapisów umownych w tym przedmiocie brak zapłaty nie wyłącza skutku rozporządzającego. Oznacza to, iż na mocy art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości zostanie skutecznie przeniesienia na Kupującego pomimo, iż obowiązek zapłaty ceny sprzedaży został odroczony.  

    Tu pojawia się kolejna kwestia co ma zrobić Sprzedający w przypadku braku zapłaty ceny lub jej części.

    Wyjścia są dwa: po pierwsze może pozwać Kupującego o zapłatę ceny lub jej pozostałej części, po drugie może odstąpić od umowy nawet w przypadku braku płatności części ceny (zob. uchwała Sadu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. akt III CZP 83/15) co z pewnością będzie miało bardziej dolegliwe skutki dla Kupującego. W dalszej części skupię się na drugim uprawnieniu Sprzedającego.

    Otóż Sprzedający może na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego odstąpić od umowy sprzedaży (która jest umową wzajemną), jeżeli Kupujący dopuści się zwłoki w wykonaniu zobowiązania polegającego na obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Jednakże uprawnienie do odstąpienia od umowy powstaje po łącznym spełnieniu dwóch przesłanek i które to przesłanki muszą zachodzić jednocześnie. Po pierwsze Sprzedający może odstąpić od umowy jedynie w przypadku gdy Kupujący jest w zwłoce z zapłatą ceny co oznacza, iż brak zapłaty nastąpił wobec zajścia okoliczności za które Kupujący ponosi odpowiedzialność (art. 476 Kodeksu cywilnego). Po drugie uprawnienie do odstąpienia od umowy po stronie Sprzedającego powstaje dopiero w przypadku  wyznaczenia Kupującemu  odpowiedniego, dodatkowego terminu do zapłaty z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu Sprzedający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego). Dopiero po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty Sprzedający może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości. Oświadczenie o odstąpieniu może nastąpić w formie pisemnej zwykłej tj. bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego (art. 77 § 3 Kodeksu cywilnego).

    Dodatkowo zauważyć należy, że samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego od ww. umowy przenoszącej własność nieruchomości nie spowoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na Sprzedającego, jak ma to w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej np. samochodu (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2003 r., sygn. akt III CZP 80/02). W obowiązującym stanie prawnym nie następuje bowiem automatyczny skutek rzeczowy (przejścia własności) tylko na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby nie będącej właścicielem rzeczy (po zawarciu umowy Sprzedający nie będzie już właścicielem nieruchomości). W takim przypadku do „powrotnego przeniesienia przedmiotu sprzedaży” konieczna byłaby albo kolejna umowa przenosząca z powrotem własność nieruchomości na poprzedniego właściciela albo notarialne oświadczenie Kupującego o wyrażeniu zgody na powrotne przejście własności nieruchomości albo wyrok Sądu zobowiązujący Kupującego do przeniesienia własności w przypadku braku dobrowolnego wykonania tego obowiązku przez Niego.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości bez zachowania okresu wypowiedzenia

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Często zdarza się, iż nieruchomość będąca przedmiotem umowy dzierżawy albo nie jest należycie wykorzystywana przez dzierżawcę albo dzierżawca, co częstsze, nie płaci czynszu dzierżawnego.

    Na wypadek zajścia takich okoliczności umowa dzierżawy winna zawierać odpowiednie zapisy. Pamiętać jednak należy, iż samo wprowadzenie do umowy możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia z powodu braku płatności czynszu lub korzystania z przedmiotu dzierżawy niezgodnie z zapisami umowy lub przeznaczeniem rzeczy nie zawsze będzie oznaczało powstanie prawa do jednostronnego i natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy w przypadku zajścia tych zdarzeń.

    W takich bowiem przypadkach ustawodawca chroni Dzierżawcę niepłacącego czynszu wymagając od Wydzierżawiającego udzielenia mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 Kodeksu cywilnego). Uprawnienie do wypowiedzenia powstaje dopiero po upływie 3 miesięcy i braku wykonania tego obowiązku (w zależności od tego jak był płatny czynsz).

    Ponadto w przypadku gdy Dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy konieczne jest przed wypowiedzeniem umowy wystosowanie do Dzierżawcy tzw. upomnienia. W wypadku gdy najemca po upomnieniu przestaje używać rzeczy w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem lub umową, Wydzierżawiający traci uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy przewidziane (art. 694 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego).

    Może się zatem okazać, iż samo skorzystanie z prawa wypowiedzenie będzie możliwe ale z uwagi na ww. obowiązki Wydzierżawiającego w stosunku do Dzierżawcy będzie odroczone w czasie co może być istotnym utrudnieniem dla Wydzierżawiającego.

    Aby wyeliminować powyższe ryzyko zapisy umowy dzierżawy winny wyłączać obowiązek Wydzierżawiającego wyznaczania dodatkowego terminu na spłatę czynszu (względnie skracać termin 3 miesięczny) lub uprzedniego upomnienia. Przy takich zapisach prawo wypowiedzenia z ww. podanych przyczyn będzie miało faktycznie skutek natychmiastowy bez dokonywania żadnych dodatkowych czynności ze strony Wydzierżawiającego, a jego wykonanie nie będzie odroczone w czasie.

     

    r.pr. Dariusz Śmiłek

Najnowsze wpisy