Prawo nieruchomości – blog radcy prawnego Dariusza Śmiłka

  • Nieodwracalne skutki prawne lub rękojmia chronią nabywcę użytkowania wieczystego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Nierzadko zdarza się, iż po wielu latach od nabycia (ustanowienia lub przeniesienia) użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa lub Gminy dochodzi do podważania tytułu nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa względnie Gminę. Podważenie tytułu prawnego może zachodzić chociażby w sytuacji gdy podstawę ujawnienia jako właściciela Skarbu Państwa stanowiło wadliwe zaświadczenie o przejęciu gruntu na cele reformy rolnej lub wadliwa decyzja nacjonalizacyjna, a w przypadku Gmin wadliwa decyzja komunalizacyjna a następnie zostaje wszczęte postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności takich decyzji.

    W takiej sytuacji pojawia się pytanie jak ma się bronić użytkownik wieczysty, który nabył prawo użytkowania wieczystego ustanowione na gruncie skarbowym lub samorządowym w sytuacji gdy na moment ustanawiania lub przenoszenia prawa nie było żadnych okoliczności wskazujących na fakt, iż tytuł prawny do nieruchomości Skarbu Państwa lub Gminy może zostać podważony?

    W pierwszej kolejności użytkownik wieczysty winien brać aktywny udział w postępowaniu dotyczącym wzruszenia tytułu prawnego Skarbu Państwa lub Gminy. Z reguły w takich przypadkach użytkownik wieczysty winien być stroną postępowania administracyjnego zmierzającego do uchylenia podstawy nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę. W ramach tego postępowania obok zarzutów merytorycznych użytkownik wieczysty winien powoływać się na nieodwracalne skutki prawne, co uniemożliwi unieważnienie „decyzji własnościowej” i podstawa nabycia prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę pozostanie w obrocie prawnym. Przesłanką nieodwracalnych skutków prawnych może być właśnie nabycie prawa przez użytkownika wieczystego chronionego rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, który nabywał prawo w zaufaniu do księgi wieczystej. Innymi słowy decyzja wywołała nieodwracalny skutek gdy ustanowienie lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nastąpiło w drodze czynności cywilnoprawnej dokonywanej w formie aktu notarialnego (por. wyrok NSA z dnia 28 maja 2003 r. sygn. akt I Sa 2691/01).

    W przypadku gdyby doszło jednak do stwierdzenia nieważności „decyzji własnościowej” użytkownik może powołać się rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która przyznaje ochronę przed skutkami nabycia prawa w drodze czynności prawnej od podmiotu nieuprawnionego w tym przypadku od Skarbu Państwa lub Gminy (por. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10).

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Strefa kontrolowana to nie zakres służebności przesyłu

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r. (sygn. akt III CZP 88/15): ” Obszar strefy kontrolowanej określonej w § 10 w związku z § 110 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz.U. 2013, poz. 640) oraz w załączniku nr 2 do tego rozporządzenia, nie pokrywa się z zakresem obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu (art. 305[1] k.c.), ustanowioną dla gazociągu wybudowanego przed dniem 12 grudnia 2001 r..”

    r.pr. D. Śmiłek

  • Pozwolenie na budowę nie oznacza dobrej wiary

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Często w procesach  o bezumowne korzystanie z nieruchomości przedsiębiorcy przesyłowi powołują się dobrą wiarę, którą uzasadniają uzyskaniem pozwolenia na budowę dot. inwestycji liniowej.

    W jednej ze spraw Sąd zadał pytanie Sądowi Najwyższemu o treści: „Czy zakład energetyczny, który objął w posiadanie służebność o treści odpowiadającej służebności przesyłu, w wyniku realizacji inwestycji przesyłowej, przebiegającej przez nieruchomości nie należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, co do której wydane były decyzje administracyjne o lokalizacji linii przesyłowej i pozwolenie budowlane, bez uzyskania odpowiedniego zezwolenia w trybie art. 75 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. 1985.22.99), objął to posiadanie w dobrej czy też w złej wierze?

    Uchwałą z dnia 20 listopada 2015 r. (sygn. akt CZP 76/15) Sąd Najwyższy udzielił następującej odpowiedzi:

    „​Wybudowanie na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych przez korzystające z nich przedsiębiorstwo po uzyskaniu decyzji wydawanych w procesie budowlanym nie rozstrzyga o możliwości zakwalifikowania posiadania nieruchomości, na której te urządzenia zostały posadowione, jako wykonywanego w dobrej wierze.”

    r.pr. D. Śmiłek

  • Solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli lokalu garażowego za zapłatę podatku od nieruchomości

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Wedle ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (art. 3 ust. 4 i 5) jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.  Zastrzec jednak trzeba, iż jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

    W przypadku zatem gdzie garaż wielostanowiskowy znajdujący się w budynku i posiadający odrębną księgę wieczystą, we własności którego dane osoby mają przypisane poszczególne udziały, jako całość podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Innymi słowy nie jest dopuszczalnym w jednej decyzji adresowanej do konkretnej osoby opodatkowanie udziału we własności lokalu garażowego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, I SA/Kr 1559/12).

    Co więcej Do czasu zniesienia współwłasności nie jest dopuszczalne odstąpienie od wyrażonej w art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zasady solidarnego obciążenia obowiązkiem podatkowym w podatku od nieruchomości współwłaścicieli władających nieruchomością (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 2007 r. sygn. akt II FSK 1748/06).

    Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji wymiarowej w zakresie podatku od nieruchomości powinno zatem w takich przypadkach toczyć się z udziałem wszystkich współwłaścicieli i kończyć się decyzją stwierdzającą solidarny obowiązek podatkowy wobec wszystkich współwłaścicieli. Powyższe oznacza, iż jeżeli decyzja opiewa jedynie na część podatku obliczonego w zakresie odpowiadającym udziałowi danego współwłaściciela decyzja taka jest nieważna.

    r.pr. D. Śmiłek

  • „Wynagrodzenia” od przedsiębiorcy przesyłowego a podatek dochodowy

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    W związku z regulacją stanów prawnych urządzeń przesyłowych właściciel gruntu może otrzymać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

    Jeśli chodzi o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości to nawet jeśli wypłacone jest ono na podstawie wyroku sądu lub ugody sądowej będzie podlegać opodatkowaniu (art. 21 ust. 1 pkt 3 b ppkt b ustawy o PIT). W takim przypadku powstanie zatem obowiązek rozliczenia tego przychodu w odpowiednim zeznaniu podatkowym za rok podatkowy, w którym przedmiotowe wynagrodzenie zostało wypłacone.

    Inna sytuacja zachodzi w przypadku wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Na gruncie ustawy PIT (art. 21 ust. 1 pkt 120 a ustawy o PIT, analogicznego zwolnienia brak w ustawie o CIT) wolne od podatku jest wynagrodzenie otrzymane za ustanowienie służebności przesyłu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

     

    r.pr. D. Śmiłek

     

     

    Ustawa o PIT- ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;

    Ustawa o CIT-  ustawa z dnia 15 lutego 1992 r.  o podatku dochodowym od osób prawnych;

  • Odszkodowanie wolne od podatku

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkie dochody osiągane przez podatnika (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: PIT), z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione od podatku (art. 21, 52, 52a, 52 c PIT), bądź od których zaniechano poboru podatku, w drodze rozporządzenia wydanego przez Ministra Finansów.

    Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 3 PIT, wolne od podatku dochodowego są otrzymane odszkodowania lub zadośćuczynienia, jeżeli ich wysokość lub zasady ustalania wynikają wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw, z wyjątkami tam wskazanymi.

    Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 29 PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

    Z powyższego wynika, iż przypadku gdy odszkodowanie będzie wypłacone na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. na podstawie art. 215 dotyczącego odszkodowań za nieruchomości na „gruntach warszawskich”) to będzie korzystać z ww. zwolnień przedmiotowych i przychód taki będzie wolny od podatku.

    r.pr. D. Śmiłek

  • Od garażu wyższy podatek!

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    W sytuacji, gdy garaż jest samodzielnym lokalem niemieszkalnym (wyodrębnionym prawnie, posiadającym odrębną księgę wieczystą) podlega on opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według wyższych stawek przewidzianych dla budynków lub ich części pozostałych, a nie według stawek jak dla budynków mieszkalnych. Zasadę tę stosuje się nawet w przypadku gdy garaż taki usytuowany jest w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

    Takie wnioski płyną z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2012 r. (sygn. akt II FPS 4/11).

    r.pr. D. Śmiłek

     

  • Roszczenie przedsiębiorcy przesyłowego nie ulega przedawnieniu!

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Zgodnie z art. 305 (2) par. 1 Kodeksu Cywilnego Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

    Wedle Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 2013 r. (sygn. akt III CZP 101/12) roszczenie takie nie ulega przedawnieniu podobnie jak roszczenia posiadacza o przeniesienie własności działki zajętej pod budowę na cudzym gruncie (art. 231 Kodeksu cywilnego) czy też roszczenia o ustanowienie służebności gruntowej w razie przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 151 zdanie 2 Kodeksu cywilnego) lub roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 i art. 146 Kodeksu cywilnego) . Jak zauważono w uzasadnieniu judykatu „roszczenie to bowiem istnieje tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan pozwalający na żądanie ustanowienia służebności przesyłu i tak długo istnieje też możliwość dochodzenia tego roszczenia. Dopóki zatem na gruncie trwa stan faktyczny odpowiadający hipotezie art. 305 (2) k.c., roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie może ulec przedawnieniu, natomiast z chwilą ustania tego stanu faktycznego, roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu przestaje istnieć, a zatem ocena przedawnienia takiego roszczenia jest bezprzedmiotowa.” 

    r.pr. D. Śmiłek

  • Stwierdzanie nieważności decyzji niezgodne z Konstytucją.

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    , ,

    Art. 156 par. 2 Kodeksu postępowania administracyjnego wprowadza dwa wyjątki od zasady stwierdzania nieważności decyzji administracyjnej tj. (a) istnienie nieodwracalnych skutków prawnych oraz (b) upływ czasu.

    Jeśli chodzi przesłankę wyłączającą możliwość stwierdzenia nieważności decyzji w postaci 10 letniego okresu od dnia jej doręczenie lub ogłoszenia to dotyczy to tylko niektórych wad decyzji. Po upływie dziesięciu lat od wydania lub ogłoszenia decyzji nie jest bowiem możliwe stwierdzenie jej nieważności, mimo że została wydana z naruszeniem przepisów o właściwości, bądź wydana mimo uprzedniego rozstrzygnięcia sprawy inną decyzją ostateczną, bądź została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie, bądź też zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

    Przepis powyższy dopuszcza z kolei możliwość stwierdzenia nieważności decyzji z powodu rażącego naruszenia prawa nawet pomimo upływu 10 lat od dnia jej wydania lub ogłoszenia. 

    Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 maja 2015 r. (sygn. akt P 43/13): Art. 156 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, ze zm.) w zakresie, w jakim nie wyłącza dopuszczalności stwierdzenia nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa, gdy od wydania decyzji nastąpił znaczny upływ czasu, a decyzja była podstawą nabycia prawa lub ekspektatywy, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

    W zakresie skutków takiego wyroku w uzasadnieniu czytamy:: Wyrok stwierdzający niekonstytucyjność art. 156 § 2 k.p.a. w zakresie opisanym w sentencji ma charakter zakresowy o pominięciu prawodawczym. Wyrok taki nie powoduje zmiany normatywnej, w szczególności nie oznacza derogacji tego przepisu. Stwierdzenie niekonstytucyjności w zakresie pominięcia prawodawczego nakłada na ustawodawcę obowiązek rozszerzenia unormowania art. 156 § 2 k.p.a., przewidującego ograniczenia możliwości stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej wydanej z rażącym naruszeniem prawa, gdy od wydania decyzji nastąpił znaczny upływ czasu, a decyzja była podstawą nabycia prawa lub ekspektatywy. Trybunał wskazuje na konieczność dokonania wykładni art. 156 § 2 w związku z art. 156 § 1 pkt 2 in fine k.p.a. nie tylko z uwzględnieniem zasady praworządności, przewidzianej w art. 7 Konstytucji, ale również z uwzględnieniem, wynikających z art. 2 Konstytucji, zasady pewności prawa oraz zasady zaufania obywatela do państwa.”

    Obecnie zatem jest nadal możliwe stwierdzanie nieważności decyzji.

    r.pr. D. Śmiłek

  • Zwrot nieruchomości nie zawsze możliwy

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Jeżeli spełnione są przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, o których mowa w art. 136 ust. 3 w związku z art. 137 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), podstawą odmowy zwrotu nieruchomości może być zbycie tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego osobie trzeciej z pominięciem procedury przewidzianej w art. 136 ust. 1 i 2 tej ustawy. W obecnym stanie prawnym przepisy o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości mają zastosowanie także do zwrotu wywłaszczonego użytkowania wieczystego (tak uchwała NSA z dnia 13 kwietnia 2015 r. sygn. akt I OPS 3/14).

    r.pr. Dariusz Śmiłek

Najnowsze wpisy