Uprawnienie do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego może wynikać z postanowień umowy kredytowej (pożyczki hipotecznej) lub z mocy prawa. Ustawowe prawo, jakim jest wcześniejsza spłata kredytu, zostało zabezpieczone na gruncie ustawy z 23.3.2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (weszła w życie 22.7.2017 r., dalej: ustawa o kredycie hipotecznym).
Z wcześniejszą spłatą kredytu może być powiązany obowiązek zapłaty na rzecz banku określonej prowizji (tzw. rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu), której warunki i wysokość są ściśle określone ww. ustawą. Wynika z niej, że prawo do rekompensaty przysługuje na rzecz banku jedynie wtedy jeśli zostało wyraźnie wprowadzone do umowy kredytu hipotecznego (bez względu na datę jej zawarcia). W przypadku kredytów hipotecznych, podlegających przepisom ustawy o kredycie hipotecznym (tj. zawartych od dnia 22.07.2017r.), bank nie może pobierać prowizji z tytułu nadpłaty kredytu po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy o kredyt. Natomiast prowizja z tytułu nadpłaty do 3 lat od zawarcia umowy jest ustawowo ograniczona i co do zasady nie może być większa od 3% spłaconej kwoty kredytu hipotecznego.
Ustawowe prawo do bezkosztowej spłaty kredytu nie przysługuje kredytobiorcom kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Warto zauważyć, że w przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie. Oznacza to, iż w przypadku kredytów przewidujących zarówno zmienną, jak i stałą stopę procentową bank może naliczyć rekompensatę w każdym okresie obowiązywania stałej stopy oprocentowania, niezależnie od liczby takich okresów i także po upływie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.
Wysokość opłat z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu dla umów o kredyt hipoteczny, zawartych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym tj. przed dniem 22.07.2017r., nie była uregulowana ustawowo. W rezultacie oznacza to, że w tych przypadkach kwestię prowizji (rekompensaty) regulują umowy kredytowe, a w przypadku braku takich zapisów w umowie prowizja nie jest należna.
r.pr. Dariusz Śmiłek