Prawo nieruchomości – blog radcy prawnego Dariusza Śmiłka

  • Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste: Przełomowe wyroki Sądu Najwyższego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Komentarz do wyroków Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. (II CSKP 607/22) oraz z dnia 14 października 2022 r. (II CSKP 588/22)

    Tezy wyroków:

      1. Eliminacja kryterium przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z katalogu czynników uwzględnianych przy wycenie jest sprzeczna z założeniami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
      2. Badanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem celu oznacza, że biegły rzeczoznawca majątkowy powinien rozważyć ten czynnik według stanu nieruchomości na dzień aktualizacji i nadać mu stosowne do okoliczności znaczenie.
      3. Cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinien być określany także wówczas, gdy nie został wskazany w decyzji uwłaszczeniowej.
      4. Wynikająca z § 28 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości konieczność uwzględnienia celu nie uzasadnia pominięcia przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym.

    Stan faktyczny: Sprawy dotyczyły aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, której użytkowanie wieczyste zostało nabyte z mocy prawa, a decyzja uwłaszczeniowa nie określała celu użytkowania wieczystego.  Pierwotnie nieruchomość była przeznaczona do celów przemysłowych, ale według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniono jej przeznaczenie na cele mieszkaniowe i usługowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło nową opłatę roczną, co zostało zakwestionowane przez użytkownika wieczystego, który odwołał się do sądu. Z kolei sprawa z dnia 14 października 2022 r. dotyczyła nieruchomości, której użytkowanie wieczyste zostało również nabyte z mocy prawa, a decyzja uwłaszczeniowa nie określała celu użytkowania wieczystego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości określono jako przemysłowe. Skarb Państwa dokonał aktualizacji opłaty rocznej, co zostało zakwestionowane przez użytkownika wieczystego.

    Rozwinięcie problemów prawnych: W obu sprawach głównym problemem prawnym było ustalenie, czy przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej należy uwzględniać przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, czy też cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

    Sąd Najwyższy w obu wyrokach uznał, że przy wycenie nieruchomości należy brać pod uwagę zarówno przeznaczenie w planie miejscowym, jak i cel użytkowania wieczystego. Wyrok z dnia 24 lutego 2023 r. podkreśla, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość rynkową gruntu, a jego pominięcie byłoby sprzeczne z założeniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyrok z dnia 14 października 2022 r. dodaje, że cel użytkowania wieczystego powinien być określany nawet w przypadku jego braku w decyzji uwłaszczeniowej, gdyż wynika to z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

    Podsumowanie: Wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. oraz z dnia 14 października 2022 r. prawidłowo potwierdzają konieczność kompleksowego podejścia przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy wskazał, że należy brać pod uwagę zarówno przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nawet jeśli nie został on określony w decyzji uwłaszczeniowej. Wyroki te mają istotne znaczenie dla użytkowników wieczystych, wpływając na sposób wyceny nieruchomości i wysokość opłat rocznych.

    r.pr. D. Śmiłek

  • Nowa Uchwała NSA: Rewolucyjne Zmiany w Decyzjach Reprywatyzacyjnych

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał uchwałę, która może znacząco wpłynąć na proces reprywatyzacji nieruchomości w Warszawie. Uchwała z dnia 11 stycznia 2024 r. (I OPS 3/22) dotyczy decyzji reprywatyzacyjnych wydanych z naruszeniem prawa, nawet jeśli miały one miejsce przed wejściem w życie ustawy z 2017 roku.

    Zgodnie z treścią uchwały, okoliczności określone w art. 30 ust. 1 pkt 6 ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych mogą być podstawą do uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej, nawet jeśli miały miejsce przed 5 maja 2017 r. Oznacza to, że jeśli do tego czasu brak było możliwości kwestionowania decyzji reprywatyzacyjnych, teraz otworzyła się taka opcja, jeśli decyzje te były wydane z naruszeniem prawa.

    NSA podkreślił, że celem wprowadzenia tych przepisów jest ochrona interesu publicznego oraz przywrócenie sprawiedliwości społecznej. Decyzje reprywatyzacyjne, które zostały wydane z naruszeniem prawa i doprowadziły do skutków rażąco sprzecznych z interesem społecznym, mogą zostać uchylone. W praktyce oznacza to, że wiele osób, które zostały pokrzywdzone przez niesprawiedliwe decyzje, będzie mogło ubiegać się o ich uchylenie i dochodzenie swoich praw.

    Podsumowując, uchwała NSA otwiera nowe możliwości dla osób poszkodowanych przez nieprawidłowe decyzje reprywatyzacyjne. Jest to krok w stronę naprawienia krzywd wyrządzonych w wyniku nadużyć prawnych.

    Uchwała NSA z 11 stycznia 2024 r. umożliwia uchylanie decyzji reprywatyzacyjnych wydanych z naruszeniem prawa, nawet jeśli miały one miejsce przed wejściem w życie ustawy z 2017 roku tj. przez 05 maja 2017r.. To ważne narzędzie dla osób poszkodowanych przez niesprawiedliwe decyzje, które teraz mogą dochodzić swoich praw. Z kolei dla osób uprawnionych z tych decyzji to poważne wyzwanie prawne i niepewność stanu prawnego nieruchomości.

    r.pr. D. Śmiłek

  • Charakter prawny orzeczenia ustalającego opłatę za użytkowanie wieczyste

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    ,

    W polskim systemie prawnym użytkowanie wieczyste jest jednym z istotnych instytucji prawa cywilnego, która pozwala na korzystanie z nieruchomości publicznych na zasadach zbliżonych do własności. W związku z tym, ustalanie opłat za użytkowanie wieczyste oraz ich ewentualna aktualizacja stanowi ważny element regulacji prawnych, mających na celu zapewnienie równowagi między interesami właściciela nieruchomości (zazwyczaj Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) a użytkownikiem wieczystym.

    Ustawa o gospodarce nieruchomościami

    Podstawowe zasady dotyczące użytkowania wieczystego oraz ustalania opłat za ten tytuł zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Art. 78 tej ustawy przewiduje, że jednostronne oświadczenie woli organu właściciela nieruchomości, którym jest najczęściej pismo informujące o ustaleniu nowej opłaty, nie jest wystarczające do zmiany treści umowy użytkowania wieczystego. Aby zmiana była skuteczna, konieczne jest jej przyjęcie przez użytkownika wieczystego, co może nastąpić wyraźnie lub milcząco. W przypadku odwołania użytkownika wieczystego, sprawa trafia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), a następnie po jego sprzeciwie od orzeczenia SKO może być rozstrzygnięta przez sąd.

    Charakter orzeczenia sądu

    Orzeczenie sądu w sprawach dotyczących ustalenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste ma charakter konstytutywny, co oznacza, że ustala ono nowe warunki prawne obowiązujące strony. Sąd, dokonując ustalenia nowej opłaty, zastępuje swoim orzeczeniem oświadczenie woli użytkownika wieczystego, który nie zgodził się na proponowane warunki. Tym samym orzeczenie sądu kształtuje nowe zobowiązanie umowne między stronami.

    Przed prawomocnym orzeczeniem kolegium / sądu, nie wiadomo czy podwyżka rocznej opłaty jest zasadna i jaka będzie jej wysokość. Nie można uznać, że podmiot wykonujący uprawnienia właścicielskie z tytułu użytkowania wieczystego ma kompetencję aby ukształtować wysokość opłaty rocznej od użytkowania wieczystego, swoim jednostronnym oświadczeniem woli. Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego, tym samym podmiot uprawniony do wykonywania uprawnień właścicielskich z tego prawa nie działa w sferze imperium, lecz dominium.

    Orzecznictwo sądowe

    Orzecznictwo sądowe wielokrotnie potwierdziło konstytutywny charakter orzeczeń dotyczących ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste. Wyroki sądów, takie jak wyrok Sądu Najwyższego z 23 września 2009 r. (I CSK 45/09), wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 września 2010 r. (I ACa 342/10) oraz inne, podkreślają, że sąd ma obowiązek ustalenia nowej opłaty, jeżeli uzna, że jest ona zasadna. W przeciwnym razie, dotychczasowa opłata pozostaje w mocy, a jeśli nie była ustalona użytkownik wieczysty nie ma obowiązku jej uiszczenia.

    Ciężar dowodu

    Zgodnie z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właścicielu nieruchomości, a nie na użytkowniku wieczystym. Oznacza to, że to właściciel nieruchomości musi udowodnić, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione na podstawie zmiany wartości nieruchomości lub innych okoliczności przewidzianych prawem. W praktyce, dowody te mogą obejmować operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych.

    Wnioski

    Charakter prawny orzeczenia ustalającego opłatę za użytkowanie wieczyste jest istotnym elementem systemu prawnego, który chroni interesy obu stron umowy użytkowania wieczystego. Konstytutywny charakter tych orzeczeń oznacza, że sądy odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu zobowiązań wynikających z użytkowania wieczystego, zapewniając jednocześnie, że wszelkie zmiany opłat są dobrze uzasadnione i sprawiedliwe.

    Orzeczenia te nie tylko regulują bieżące zobowiązania, ale również zapewniają jasność i pewność prawa, co jest kluczowe zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla użytkowników wieczystych. W rezultacie, system prawny związany z użytkowaniem wieczystym może funkcjonować efektywnie, z poszanowaniem zasad prawa cywilnego i interesów społecznych.

    r.pr. D. Śmiłek