Prawo nieruchomości – blog radcy prawnego Dariusza Śmiłka

  • Wykup nieruchomości przez użytkownika wieczystego

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Dzisiaj skupimy się na wyjaśnieniu  przepisów dotyczących użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, które weszły w życie z dniem 31 sierpnia 2023r..

    1. Możliwość wykupu nieruchomości gruntowych przez użytkowników wieczystych

    Najważniejszą informacją dla użytkowników wieczystych jest to, że mają oni prawo, w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie nowej ustawy, zażądać sprzedaży nieruchomości na swoją rzecz. Termin do złożenia stosownego wniosku upływa zatem w dniu 31 sierpnia 2024r.. Warto jednak zaznaczyć, że nie każdy może skorzystać z tej możliwości. Żądanie sprzedaży nie przysługuje m.in. jeśli:

    • nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku,
    • użytkownik nie wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy,
    • nieruchomość znajduje się na terenie portów i przystani morskich lub jest wykorzystywana na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
    • dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

    Dodatkowo, nie można zawrzeć umowy sprzedaży, jeżeli trwa postępowanie o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste. Co istotne przepisy przewidujące możliwość wykupu nieruchomości przez użytkowników wieczystych stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (np. z mocy prawa, z mocy decyzji administracyjnej).

    2. Cena nieruchomości przy wykupie

    Cena nieruchomości gruntowej przy wykupie zależy od kilku czynników. Dla nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa cena ustalana jest na podstawie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości. Istnieją różne formuły obliczania ceny, w zależności od tego, czy płatność jest dokonywana jednorazowo (20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży), czy rozłożona na raty ( 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży). Zasady te obowiązują również w odniesieniu do gruntów jednostek samorządu terytorialnego (np. gmin) w przypadku braku podjęcia uchwały (lub wydania zarządzenia) określającej warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych do dnia 31 grudnia 2023r..

    3. Bonifikaty przy wykupie

    Ustawa przewiduje możliwość udzielenia bonifikat od ceny nieruchomości gruntowej przy wykupie. Dotyczy to osób fizycznych, w szczególności tych:

    • z orzeczoną niepełnosprawnością,
    • zamieszkujących z osobami niepełnosprawnymi, za które są opiekunami prawnymi lub przedstawicielami ustawowymi,
    • będących członkami rodziny wielodzietnej.

    Samorządy mają możliwość udzielenia bonifikat na podstawie własnych uchwał, przy czym powinny one określać warunki i wysokość bonifikat.

    4. Pomoc publiczna

    Przepisy dotyczące wykupu nieruchomości i udzielanych bonifikat muszą być zgodne z przepisami o pomocy publicznej, w tym z zasadami pomocy de minimis według prawa Unii Europejskiej. Zatem wszystkie udzielone preferencje o wartości przekraczającej limit pomocy de minimis stanowią w konsekwencji niedozwoloną pomoc publiczną, która powinna zostać odpowiednio skompensowana świadczeniem na rzecz podmiotu publicznego. To zastrzeżenie może powodować, iż dla niektórych podmiotów będących jednocześnie przedsiębiorcami skorzystanie z wykupu może być w pewnych okolicznościach utrudnione.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 2

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształciło się we własność.

    W tym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

    W typowych sytuacjach podstawę do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie  wydawane przez:

    1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
    2. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

    Równocześnie przewidziano dwa tryby i terminy wydania zaświadczeń stwierdzających przekształcenie:

    1. z urzędu: ogólnie przyjętą zasadą jest, iż zaświadczenia mają być wydawane z urzędu, a wtedy termin na ich wydanie wynosić będzie 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa; jeśli w tym terminie zaświadczenie nie zostanie przesłane na bezczynność właściwego organu służy ponaglenie a następnie w przypadku dalszej zwłoko skarga na bezczynność;
    2. na wniosek: tryb wnioskowy wydania zaświadczeń wynosi 4 miesiące od daty złożenia wniosku przez uprawnionego. Powoduje to, że osoby, które będą chciały wcześniej ujawnić prawo własności w Księdze Wieczystej będą mogły złożyć wnioski o wydanie zaświadczenia, nie czekając na otrzymanie zaświadczenie wydawanego z urzędu.

    Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych, licząc od dnia jego wydania. Na podstawie wskazanego zaświadczenia nastąpi wpis do księgi wieczystej prawa własności gruntu oraz wpis do działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę (tj. informacji o wysokości opłaty przekształceniowej i czasie jej wnoszenia).

     

    Wydanie zaświadczenia na wniosek to koszt 50 zł opłaty skarbowej, natomiast wpis do Księgi wieczystej jest wolny od opłat sądowych i następować będzie przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu, gdzie zawiadomienie o wpisie wysyłane będzie na adresy wskazane w zaświadczeniu.

    r.pr. Dariusz Śmiłek

  • Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT

    Autor:

    r.pr. Dariusz Śmiłek

    w kategorii

    Użytkownik wieczysty może wystąpić na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Jest to zatem sposób na przekształcenie, co prawda odpłatne, użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie  sprzedaż nieruchomości gruntowej może nastąpić jedynie na rzecz osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Sprzedaż taka zostaje przeprowadzona bez przetargu. 

    W przypadku złożenia takiego wniosku przez użytkownika wieczystego sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nastąpi w drodze umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Cena sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości zostaje określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jednakże samo wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie oznacza wygaśnięcia ustanowionych na nim obciążeń np. hipotek, służebności przesyłu, służebności drogi koniecznej. Obciążenia te po wygaśnięciu użytkowania wieczystego będą obciążały samą nieruchomość.

    W takiej sytuacji pojawia się pytanie  czy sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

    Wedle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), przez dostawę towarów podlegającą podatkowi VAT  rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na gruncie ustawy o VAT wyraźnie się przy tym rozstrzyga, iż  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste zalicza się do dostawy towarów, a nie do świadczenia usług.  Idąc dalej – skoro dostawą towarów było ustanowienie użytkowania wieczystego (skutkujące otrzymaniem prawa do faktycznego dysponowania nieruchomością jak właścicielem), to sprzedaż gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W istocie bowiem dochodzi jedynie do  przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz jedynie do zmiany tytułu prawnego przez tę samą osobę do tej samej nieruchomości, na  władztwo się w zakresie nieruchomości nie zmienia. Jak podkreśla się w orzeczeniach sądów administracyjnych nie do zaakceptowania jest koncepcja jakoby czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowiła „kontynuację” wcześniejszej dostawy.

    Powoduje to, iż sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 

    W kolejnym wpisie zostanie omówiony temat powstania obowiązku podatkowego w związku z uiszczeniem przez dotychczasowego użytkownika wieczystego różnicy pomiędzy wartością prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego. 

    r.pr. Dariusz Śmiłek