Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r. (sygn. akt III CZP 116/14) Użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.
Warto dodać, iż uchwała ta zapadła w odpowiedz na pytanie prawne w przedmiocie czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa do użytkowania wieczystego części nieruchomości w drodze jednostronnej czynności prawnej?
r.pr. Dariusz Śmiłek
Roszczenie spółdzielni mieszkaniowej o zwrot części opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest roszczeniem związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej i ulega przedawnieniu w terminie trzyletnim (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 2014 r., sygn. akt III CZP 33/14).
r.pr. Dariusz Śmiłek
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (wniosek w trybie art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – dalej „u.g.n.”.
Kolejno w przypadku braku uwzględnienia ww. wniosku użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia SKO gdzie wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Niejednokrotnie jednak od wypowiedzenia złożonego przez właściciela nieruchomości do wydania wyroku przez Sąd rozpoznający sprawę mija kilka lat. Pytanie zatem:
1. czy upoważnienie sądu (kognicja), rozstrzygającego sprawę na skutek wniesienia sprzeciwu ogranicza się do oceny zasadności aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, dokonanej przez właściwy organ (art. 78 ust. 1 u.g.n.), bądź zasadności wniosku użytkownika wieczystego o dokonanie takiej aktualizacji (art. 81 ust. 1 u.g.n.),
2. czy też sąd, po upływie 3-letniego terminu z art. 77 ust. 1 zd. 1 u.g.n., ma obowiązek ustalenia z urzędu wysokości takich opłat za cały okres trwania postępowania, wywołanego wnioskiem, o jakim mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., z uwzględnieniem następujących w tym czasie zmian wartości nieruchomości?
W uchwale z dnia 07 lutego 2014 r. (sygn. akt III CZP 111/13) Sąd Najwyższy powyższe wątpliwości rozstrzygnął stwierdzając, iż: „W sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.”
Powyższe oznacza m.in., iż Sąd wydając wyrok nie bierze pod uwagę zmiany wartości nieruchomości, która mogła nastąpić w trakcie postępowania wywołanego wniesieniem wniosku przez użytkownika wieczystego. Nowa wysokość opłat, uwzględniająca zmiany wartości nieruchomości, będzie mogła być narzucona dopiero kolejnym wypowiedzeniem, które w powyższym trybie także można kwestionować.
r.pr. Dariusz Śmiłek
Dnia 13 grudnia 2013 r. (sygn. akt III CZP 81/13) w odpowiedzi na pytanie prawne o treści: „Czy dopuszczalne jest zrzeczenie się użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, nie objętego przepisami ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, przez osobę prawną nie będącą państwową ani samorządową osobą prawną?”
Sąd Najwyższy udzielił następującej odpowiedzi: „Użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.), może wyzbyć się tego prawa zgodnie z art. 902[1] k.c. stosowanym w drodze analogii.”
Sąd Najwyższy uznał zatem, iż w takim przypadku znajdą zastosowanie w drodze analogii przepisy dot. nieodpłatnego przekazania nieruchomości, które wymagają jednak zawarcia umowy pomiędzy właścicielem a Gminą lub Skarbem Państwa. Umowny tryb przekazania nieruchomości powoduje jednak, iż zgodnie z zasadą swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego) brak jest obowiązku nabycia własności nieruchomości przez Gminę lub Skarb Państwa. Co więcej obecnie brak przepisów, które umożliwiałby niejako przymuszenie do zawarcia umowy. Innymi słowy „konstrukcja [umowy przekazania nieruchomości] oparta jest na zgodzie gminy lub Skarbu Państwa i zainteresowany przekazaniem, nie ma możliwości wymuszenia zawarcia umowy” (G. Bieniek, komentarz, t. II, 2009).”
Sąd Najwyższy wykluczając tym samym stosowanie przepisów dot. zrzeczenia się użytkowania wieczystego w drodze jednostronnego oświadczenia woli na podstawie analogicznie stosowanego art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego (zob. Dopuszczalność zrzeczenia się prawa użytkowanie wieczystego ciąg dalszy…) uwzględnił skarbowe i samorządowe interesy finansowe gdyż taka interpretacja przepisów gwarantuje ochronę wpływów z tytułu opał rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości skarbowych i samorządowych wobec braku możliwości zrzeczenia się tego prawa w drodze jednostronnego oświadczenia woli przy jedynie możliwości (a nie obowiązku) zawarcia umowy przekazania użytkowania wieczystego.
UWAGA:
W orzeczeniu z dnia 09 kwietnia 2015 r. (syng. akt V CSK 393/14) Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego w drodze jednostronnego oświadczenia woli na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 246 k.c. Jednocześnie Sąd Najwyższy w następujący sposób odniósł się do ww. orzeczenia: „Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 grudnia 2013 r., III CZP 81/13 (OSNC 2014, nr 10, poz. 100) przyjął, iż użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, może wyzbyć się tego prawa zgodnie z art. 9021 k.c. stosowanym w drodze analogii. W uzasadnieniu stwierdził, że tryb wyzbywania się prawa do nieruchomości przez umowę z gminą lub Skarbem Państwa o wiele lepiej nadaje się do uregulowania złożonej sytuacji prawnej, jaka wiąże się z wyzbyciem się użytkowania wieczystego, niż jednostronne zrzeczenie się tego prawa. W uchwale tej Sąd Najwyższy nie odrzucił jednak możliwości stosowania w drodze analogii art. 246 k.c., a jedynie wskazał na możliwość analogicznego stosowania także art. 9021 k.c. Nie zmienia to stanowiska składu orzekającego Sądu Najwyższego w kwestii dopuszczalności stosowania w drodze analogi art. 246 k.c..”
r.pr. Dariusz Śmiłek
Jak pisałem we wpisie „Czy można się zrzec prawa użytkowania wieczystego” przepisy prawne nie regulują wprost (jak przy państwowych lub samorządowych osobach prawnych – art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2010.102.651) kwestii zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez podmiot inny niż państwowa lub samorządowa osoba prawna.
Obecnie na wokandzie Sądu Najwyższego zawisło pytanie prawne (sygn. akt III CZP 81/13) jednego z Sądów Okręgowych o treści: „Czy dopuszczalne jest zrzeczenie się użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, nie objętego przepisami ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, przez osobę prawną nie będącą państwową ani samorządową osobą prawną?”.
Pytanie to było skutkiem tego, iż w dniu 3 czerwca 2013 r. T. O. – notariusz w T. odmówił spółce działającej pod firmą B. spółka jawna w T. dokonania czynności prawnej polegającej na zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa. Zdaniem Notariusza w aktualnym stanie prawnym ustawodawca umożliwia zrzeczenie się użytkowania wieczystego w ściśle określonych przypadkach, uregulowanych w art. 17b ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – wyłącznie w przypadku użytkowania nieruchomości rolnych będących własnością Skarbu Państwa, oraz art. 16 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zezwalając na tą czynność państwowym oraz samorządowym osobom prawnym. Spółka wniosła zażalenie na odmowę sporządzenia aktu notarialnego do Sądu Okręgowego.
Jeśli chodzi o zasadność odmowy notariusza stoję na stanowisku, iż notariusz nie miał podstaw od odmowy dokonania czynności notarialnej (sporządzenia aktu zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego). Dalej jestem zdania, iż biorąc pod uwagę, iż:
1. Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej;
2. Art. 179 Kodeksu Cywilnego dopuszczający możliwość zrzeczenia się prawa własności na rzecz Gminy miejsca położenia nieruchomości z dniem 15 lipca 2006 r. został uchylony na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, LexPolonica nr 375297, Dz.U. Nr 48, poz. 462;
należy opowiedzieć się za dopuszczalnością zrzeczenia się użytkowania wieczystego także przez podmiot inny niż państwowa lub samorządowa osoba prawna gdzie postawą złożenia takiego oświadczenia woli może być analogicznie stosowany art. 246 § 1 Kodeksu Cywilnego.
Odpowiedź na powyższe pytanie będzie miała niebagatelny wpływ na praktykę obrotu nieruchomościami, jak również będzie niosła za sobą istotne skutki finansowe w zakresie nieruchomości skarbowych (a także samorządowych ) obciążonych prawem użytkowania wieczystego wobec możliwości utraty lub zachowania wpływów z opłat rocznych wobec możliwości lub niedopuszczalności zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego.
r.pr. Dariusz Śmiłek
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 % przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” właściwy organ udziela na ich wniosek 50 % bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe (art. 74 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Przedmiotowy przepis uzależnia zatem przyznanie bonifikaty jedynie od spełnienia kryterium dochodowego oraz przeznaczenia lub wykorzystywania nieruchomości na cele mieszkaniowe (kryterium funkcjonalne). Można zatem wyobrazić sobie sytuację, iż jedna osoba posiadająca np. kilka mieszkań, która spełnia ww. kryterium dochodowe uzyska bonifikatę do wszystkich nieruchomości mieszkaniowych stanowiących jej własność. Wniosek taki wynika z tezy, iż obligatoryjne obniżki opłat za użytkowanie wieczyste nie są związane z nieruchomością (brak w przepisie kryterium przedmiotowego) a powiązane są jedynie z osobą (kryterium podmiotowe) oraz funkcją nieruchomości (kryterium funkcjonalne).
Jednocześnie bonifikata ma charakter obligatoryjny (po spełnieniu przesłanek organ obowiązany jest jej udzielić), ale do jej przyznania konieczny jest wniosek użytkownika wieczystego.
r.pr. Dariusz Śmiłek
Prawo użytkowania wieczystego może wygasnąć z mocy prawa wskutek:
Skutkiem wygaśnięcia użytkowania wieczystego zgodnie z art. 241 Kodeksu cywilnego będzie wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń. Jednocześnie wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają wszystkie prawa obligacyjne zarówno te które obciążają użytkowanie wieczyste jak również te które obciążają nieruchomość będącą przedmiotem użytkowania wieczystego (K. Pietrzykowski (w:) Kodeks…, s. 626; C. Woźniak, Użytkowanie wieczyste, Warszawa 2006, s. 169). Powyższe może oznaczać, iż w przypadku nabycia własności nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego umowy dzierżawy lub najmu mogą wygasnąć.
Jednocześnie zastrzec trzeba, iż zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 sierpnia 2009 r.(sygn. akt III CZP 48/2009) przy ocenie skutków wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy rozróżnić czy chodzi o dzierżawę rzeczy czy dzierżawę praw, gdyż tylko w tym ostatnim przypadku dochodzi do wygaśnięcia obciążeń obligacyjnych ustanowionych na użytkowaniu wieczystym jako prawie.
r.pr. Dariusz Śmiłek
Zobowiązanie do uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ma charakter zobowiązań okresowych, o czym przesądza fakt, iż mimo że prawo to jest ustalane na określony w umowie okres czasu, od 40 do 99 lat, to wnoszone opłaty roczne, dotyczą poszczególnych lat korzystania z nieruchomości. Pogląd taki dominuje także w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSN 2000, Nr 6 poz. 121). Obowiązek zapłaty opłaty rocznej powstaje co do zasady z każdym rozpoczętym rokiem kalendarzowym trwania umowy, a termin wymagalności upływa z dniem 31 marca danego roku. Z tych względów roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenia okresowe ulegają przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).
Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna swój bieg od dnia, w którym Gmina lub Skarb Państwa mogły skutecznie domagać się zaspokojenia swojego roszczenia, a skoro taka opłata powinna być uiszczana z góry za dany rok w terminie do 31 marca, to bieg terminu przedawnienia opłaty rocznej rozpoczyna się z dniem 01 kwietnia danego roku (a jeżeli jest to niedziela to następnym dniu roboczym).
Równocześnie nadmienić trzeba, iż złożenie wniosku o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty jest nieuzasadnione, albo uzasadnione w innej wysokości i rozpoznawanie wniosku w trybie administracyjnym przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a następnie wniesienie sprzeciwu od orzeczenia SKO i przeniesienie sporu na drogę procesu cywilnego, ostatecznie zakończonego umorzeniem postępowania lub merytorycznym rozstrzygnięciem skutkuje czasowym wstrzymaniem wymagalności roszczenia w zakresie zapłaty opłaty. Zatem obowiązek uiszczania opłaty w dotychczasowej wysokości, na czas trwania postępowania, najpierw w trybie administracyjnym, a ewentualnie potem przed sądem powszechnym, zostaje niejako zawieszony gdzie opłata za użytkowanie wieczyste nie jest jeszcze zobowiązaniem wymagalnym.
Kolejno ostateczne zakończenie postępowania, czy to w trybie administracyjnym, prowadzonym przed SKO, czy później przed sądem powszechnym, uzasadnia dochodzenie opłaty w wysokości określonej w wypowiedzeniu lub ustalonej w opisanych postępowaniu, także za lata wstecz, od roku następnego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty. Zatem na czas trwania tych postępowań, zobowiązanie do zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości w wysokości przewyższającej dotychczasową wysokość opłaty lub opłaty za kolejny rok nie jest wymagalne i w związku z tym nie rozpoczyna się bieg terminu ich przedawnienia (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie Wydział I Cywilny, sygn. akt I ACa 1337/12).
Przeciwne stanowisko wyraził Edward Gniewek w glosie do Uchwały Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 czerwca 2005 r. III CZP 37/2005 który stwierdził, iż: „Zatem użytkownik wieczysty popada w opóźnienie – w rozumieniu art. 481 w zw. z art. 455 kc – gdy nie spełnia świadczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do 31 marca danego roku. W przypadku aktualizacji opłaty dłużnik – użytkownik wieczysty opóźnia się z zapłatą podwyższonej opłaty, gdy nie spełnia świadczenia do dnia 31 marca roku następującego po wypowiedzeniu wysokości opłaty. Stan opóźnienia powstaje, chociażby trwał jeszcze proces o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości. Obowiązuje wszak skomentowana już wyżej ustawowa zasada, że ustalona ostatecznie wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Obowiązuje bez względu na wynik sporu o ustalający lub konstytutywny charakter orzeczenia zapadającego „w procesie aktualizacyjnym”.”
r.pr. Dariusz Śmiłek
Jak pisałem w poście z dnia 25.03.2013 r. (Czy można wypowiedzieć opłatę roczną za użytkowanie wieczyste tylko za część nieruchomości?) wypowiedzenie dotyczące opłaty rocznej winno dotyczyć jedynie całej nieruchomości a nie poszczególnej działki.
W dniu 15.05.2013 r. Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 24/13 na pytanie„Czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonywana na podstawie art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.) może dotyczyć jednej lub kilku działek ewidencyjnych, stanowiących jedynie część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste?”] podjął uchwałę następującej treści: „Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.”
r.pr. Dariusz Śmiłek
Przepisy art. 77 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) stanowią, iż przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Na tle tej regulacji można wskazać następujące zasady zaliczenia nakładów na poczet „różnicy między dotychczasową a nową opłatą”:
Zgodnie z art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi (publicznej) oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Z kolei ustawa o drogach publicznych w art. 4 pkt 17 wyjaśnia też co należy rozumieć pod pojęciem „budowy drogi” i stanowi, że budowa drogi to wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowa i rozbudowa, z zastrzeżeniem iż w pojęciu tym nie mieści się natomiast przebudowa drogi, a więc te prace, które nie powodują zmiany granic pasa drogowego.
Roszczenie o nakłady może być zbyte tylko łącznie z użytkowaniem wieczystym.
r.pr. Dariusz Śmiłek