W dniu 6 czerwca 2014 r. Sąd Najwyższy podjął bardzo ważną uchwałę dla osób starających się skutecznie uregulować stan prawny urządzeń przesyłowych posadowionych na ich nieruchomościach.

W sprawie o sygn. akt III CZP 9/14 Sąd Najwyższy orzekł iż:

„Wykonywanie uprawnień w zakresie wynikającym z decyzji wydanej na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.), stanowiącej tytuł prawny do ich wykonywania, nie prowadzi do nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu.”

Powyższa uchwała oznacza, iż przedsiębiorstwa przesyłowe nie będą mogły efektywnie powoływać się na tytuł prawny zajęcia nieruchomości wydany na podstawie ww. ustawy, co w efekcie będzie skutkowało oddalaniem wniosków w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia służebności przesyłu, jak również nie uwzględnianiem takich zarzutów zgłoszonych w ramach postępowań o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, na których posadowione są urządzenia przesyłowe.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Zgodnie z najnowszym orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r. (sygn. akt III CZP 14/14) odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Według postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 124) starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa powyżej. Rokowania winno przeprowadzić przedsiębiorstwo przesyłowe zamierzające wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela, w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, już po rozpoczęciu robót budowlanych, a tym bardziej po ich zakończeniu, jest niedopuszczalne (wyrok NSA z 25 września 2008 r., sygn. akt. I OSK 1344/07).

Równocześnie na przedsiębiorstwie przesyłowym ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa wyżej. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, może być przyznane odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód. Jednocześnie jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Z punktu widzenia właściciela istotny jest także zapis zgodnie z którym jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których wyżej mowa, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie (np. przedsiębiorstwo energetyczne, gazowe, wodociągowe, telekomunikacyjne), nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego wiążą się określone uprawnienia.

Jak pisałem tutaj jednym z „roszczeń właścicielskich” jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu, tutaj o możliwości dochodzenia wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości natomiast w tym artykule była mowa o żądaniu wykupu nieruchomości zajętej przez urządzenie przesyłowe. Dzisiaj kolejna możliwość dla właściciela nieruchomości tj. żądanie usunięcia urządzenia przesyłowego z gruntu (tzw. roszczenie negatoryjne).

Podstawę prawną roszczenia właściciela o usunięcie urządzenie przesyłowego stanowi art. 222§ 2 Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z ww. podstawą prawną przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Przy okazji ww. roszczenia należy zwrócić uwagę na art. 5 Kodeksu Cywilnego który stanowi, iż nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego gdzie takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Jeśli zatem okaże się, iż gazociąg lub wodociąg posadowiony na nieruchomości spełnia istotne funkcje społeczne gdyż np. zaopatruje w media osiedle mieszkaniowe powództwo właściciela pomimo zasadności może zostać oddalone.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego wiążą się określone uprawnienia.

Jak pisałem tutaj jednym z „roszczeń właścicielskich” jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu a tutaj o możliwości dochodzenia wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.  Dzisiaj przedstawię kolejną możliwość dla właściciela nieruchomości tj. żądanie wykupu nieruchomości zajętej przez urządzenie przesyłowe.

PODSTAWY I PRZESŁANKI:

1. ART. 231 KODEKSU CYWILNEGO:

a. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

b. Konieczne jest wykazanie:

I. wzniesienia „budowli lub innego urządzenia”,wzniesienia tych budowli „na gruncie” właściciela

II. faktu, iż wartość budowli „przenosi znacznie wartość zajętej na ten cel działki”.

2. ART. 124 UST. 5 USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI:

a. Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie na zajęcie nieruchomości nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości;

b. Warunki:

i.      Wydanie przez właściwego starostę decyzji o zezwoleniu na założenie na danej nieruchomości urządzeń (decyzja o zajęciu nieruchomości);

ii.      Możliwość żądanie wykupu całej nieruchomości (nie można żądać wykupu części);

iii.      Wykazanie braku możliwości dalszego prawidłowe korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego wiążą się określone uprawnienia.

Jak pisałem w poście z dnia 11 czerwca br. (cz. 1) jednym z „roszczeń właścicielskich” jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu. Kolejnym roszczeniem może być żądanie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego (wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości).

PODSTAWA:

Podstawę prawną roszczenia właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi art. 224 § 1 Kodeksu Cywilnego oraz art. 225 Kodeksu Cywilnego w zw. z art. 230 Kodeksu Cywilnego.

ZAKRES:

Przy formułowaniu roszczenia należy precyzyjnie oznaczyć jaka część nieruchomości została zajęta przez urządzenia przesyłowe. Oznaczając tę powierzchnię trzeba również uwzględnić tzw. strefy ochronne dla poszczególnych urządzeń przesyłowych (przykładowo dla gazociągów strefy kontrolowane wynoszą: 1) dla gazociągów podwyższonego średniego ciśnienia i gazociągów wysokiego ciśnienia, o średnicy nominalnej oznaczonej symbolem „DN”: a) do DN 150 włącznie – 4 m, b) powyżej DN 150 do DN 300 włącznie – 6 m, c) powyżej DN 300 do DN 500 włącznie – 8 m,  d) powyżej DN 500 – 12 m, 2) dla gazociągów niskiego i średniego ciśnienia – 1 m[1]; dla przewodów elektrycznych szerokość pasa ochronnego przy linii średniego napięcia (od 15 kV do 30 kV) – od 3 m do 4 m, dla linii wysokiego napięcia (110 kV, 220 kV i 400 kV) od 9 do 15 m, szerokość drogi dojazdowej do „strefy ochronnej” – 2,5 m.). Jeśli właściciel nie jest w stanie precyzyjnie wskazać jaka część nieruchomości jest zajęta przez urządzenia przesyłowe może wnioskować w pozwie o powołanie biegłego geodety.

WYSOKOŚĆ:

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie można obliczyć szacunkowo w oparciu o zasadę, iż za korzystanie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej – w danych okolicznościach – mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego (Gerard Bienek, Urządzenia przesyłowe. Problematyka prawna Warszawa  2008   Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wydanie I, s.75, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/2003). Powództwo winno dotyczyć jednorazowej zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres ostatnich 10 lat w przypadku osoby fizycznej, a przypadku przedsiębiorcy 3 lat. Jeśli właściciel nie jest w stanie precyzyjnie określić wysokości wynagrodzenia może wnioskować w pozwie o powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

TRYB:

Roszczenia powyższe dochodzi się w trybie powództwa cywilnego. Pozew wnosi się do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Pozew podlega opłacie w wysokości 5% wartości dochodzonego roszczenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, która to opłata w przypadku wygranej w procesie jest dodatkowo zasądzana od przedsiębiorcy przesyłowego obok wynagrodzenia na rzecz wnoszącego pozew.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego wiążą się określone uprawnienia.

Jednym z „roszczeń właścicielskich” jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego jeżeli przedsiębiorca przesyłowy (gazownia, elektrownia, telekom) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych, właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu po uprzednim wezwaniu przedsiębiorcy przesyłowego do zawarcia umowy występuje się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Jednocześnie w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia służebności gruntowej, w tym służebności drogi koniecznej gdzie odesłanie to odnosi się to tylko do treści wniosku o ustanowienie służebności oraz konieczności dokonania oględzin nieruchomości.

Opłata sądowa od wniosku o ustanowienie służebności przesyłu wynosi 40 zł (podobnie opłata od apelacji od postanowienia zapadłego w tym trybie – postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 czerwca 2010 r., V CZ 38/2010), a samo postępowanie toczy się trybie nieprocesowym.

Z najnowszego orzecznictwa Sądu Najwyższego wynikają jednocześnie dla właścicieli nieruchomości następujące, ważne informacje mianowicie, iż:

1. Przed dniem 3 sierpnia 2008 r. było dopuszczalne nabycie w drodze zasiedzenia na rzecz przedsiębiorcy służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Okres występowania na nieruchomości stanu faktycznego odpowiadającego treści służebności przesyłu przed 03 sierpnia 2008 r. podlega doliczeniu do czasu posiadania wymaganego do zasiedzenia tej służebności po tej dacie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2013 r., III CZP 18/13);
2. Spółka wodna, utworzona do wykonywania, utrzymywania oraz eksploatacji urządzeń służących do zapewnienia wody dla ludności (art. 164 ust. 1 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne, jedn. tekst: Dz.U. z 2012 r. Nr 28, poz. 145 ze zm.), mogła nabyć przed wejściem w życie art. 305(1) – 305(4) k.c. w drodze zasiedzenia służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 31/13). 

r.pr. Dariusz Śmiłek

W praktyce zdarza się, iż nieruchomość zostaje zalana czasowo przez wodę lub trale przez nią zajęta. Pojawia się zatem pytanie jakie roszczenia w takim przypadku przysługują właścicielowi gruntu?

Zaznaczyć trzeba, iż inne uprawienia będą przysługiwać przy czasowym lub przejściowym zajęciu gruntu przez wodę (zalanie wskutek powodzi) a inne w sytuacji gdy zajęcie gruntu przez wodę ma charakter trwały (stały).

W pierwszym przypadku tj. zalaniu gruntu podczas powodzi przysługuje z tego tytułu odszkodowanie od właściciela wody jeżeli doszło do tego w wyniku nieprzestrzegania przepisów ustawy przez właściciela wody lub właściciela urządzenia wodnego. Jednocześnie właścicielowi posiadającemu grunty leżące w granicach polderu przeciwpowodziowego, zalanego podczas powodzi, przysługuje od właściciela wody odszkodowanie (art. 16 ustawy Prawo wodne).

Inne uprawienie przysługuje w przypadku trwałego zajęcia gruntu przez wodę. Zgodnie bowiem z art.17 ww. ustawy jeżeli śródlądowa woda powierzchniowa płynąca lub wody morza terytorialnego albo morskie wody wewnętrzne zajmą trwale, w sposób naturalny, grunt niestanowiący własności właściciela wody, grunt ten staje się własnością właściciela wody a dotychczasowemu właścicielowi gruntu przysługuje odszkodowanie od właściciela wody.

Na marginesie wskazać trzeba, iż od dnia 18.03.2011 r. obowiązuje zasada, iż wyspy oraz przymuliska powstałe w sposób naturalny na gruntach pokrytych wodami powierzchniowymi stanowią własność właściciela tych gruntów, a nie właściciela wody.

Naprawienie powyższych szkód następuje na następujących zasadach:

1. Naprawienie szkody obejmuje pokrycie strat poniesionych przez poszkodowanego; nie można dochodzić zatem utraconych korzyści;
2. Roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem 2 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o zalaniu gruntu podczas powodzi albo o trwałym, naturalnym zajęciu gruntu przez wodę;
3. Celem uzyskania odszkodowania należy zgłosić wniosek do organu właściwego do wydania pozwolenia wodnoprawnego, a jeżeli szkoda nie jest następstwem pozwolenia wodnoprawnego – do właściwego marszałka województwa; ustalenie wysokości odszkodowania następuje w drodze decyzji, która jest niezaskarżalna.
4. Stronie niezadowolonej z ustalonego odszkodowania przysługuje droga sądowa; droga sądowa przysługuje również w przypadku niewydania decyzji przez właściwy organ w ciągu trzech miesięcy od zgłoszenia żądania przez poszkodowanego. Droga sądowa przysługuje po zatem wyczerpaniu ww. trybu.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Nietrudno wyobrazić sobie sytuację gdy:

–        Zarządzeniem regionalnego dyrektora ochrony środowiska na danym obszarze zostaje utworzony rezerwat przyrody (art. 13 ustawy z 16.04.2004 r. o ochronie przyrody);

–        Uchwałą sejmiku województwa tworzy się park krajobrazowy (art. 13 ustawy z 16.04.2004 r. o ochronie przyrody);

–        Rozporządzeniem dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej tworzy się strefy ochronne bezpośrednie i pośrednie dla ujęcia wody powierzchniowej (art. 58 ustawy z 18.07.2001 r. Prawo wodne);

–        Uchwałą rady powiatu tworzy się obszar ograniczonego użytkowania dla zakładów lub innych obiektów (art. 135 ustawy z 27.04.2001 r. Prawo ochrony środowiska.

Zasadą jest, że jeżeli skutkiem powyższych działań jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w taki sposób, iż korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części albo odszkodowania za poniesioną szkodę gdzie szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości (art. 129 ustawy Prawo ochrony środowiska). W razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie (np. wymiana okien przy lotnisku).

Z roszczeniami powyższymi można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. W powyższych przypadkach nie znajduje zastosowania art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczący roszczeń z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Jednocześnie ustawa wprowadzająca prawo ochrony środowiska stanowi (art. 8), że do roszczeń związanych z ograniczeniami sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska, powstałych przed dniem jej wejścia w życie tj. przed 01.10.2001 r. stosuje się przepisy dotychczasowe, z tym jednak zastrzeżeniem, że roszczenia te przedawniają się z dniem 30.06.2004. Niestety termin ten dotyczy wszystkich roszczeń, powstałych przed dniem wejścia w życie Prawa ochrony środowiska, a więc nie tylko roszczeń odszkodowawczych, ale i roszczeń o wykup. Zatem dochodzenie roszczeń powstałych po dniu wejścia w życie ww. ustawy ograniczone jest 2 – letnim terminem granicznym, natomiast roszczenia powstałe przed 01.10.2001 r. należało zgłosić do dnia 30.06.2004r.. 

Na marginesie dodać trzeba, iż w przypadku gdy rada gminy w drodze uchwały tworzy park kulturowy (art. 16 i art. 17 ustawy z 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami) gdzie powoduje to ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na skutek ustanowienia zakazów i ograniczeń, stosuje się odpowiednio art. 131 i art. 132 ustawy Prawo ochrony środowiska. Oznacza to, że także w takiej sytuacji można żądać odszkodowania lub wykupu nieruchomości (termin dochodzenia odszkodowania wynosi 10 lat, a roszczenie o wykup nie ulega przedawnieniu).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Nierzadko zdarza się, iż w rezultacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego zmiany) możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem zostaje wyłączona lub istotnie ograniczona. Tytułem przykładu można chociażby podać następujące sytuacje: 1/ gdy postanowienia dotychczasowego planu miejscowego zezwalają na lokalizację budynku wielorodzinnego, a w nowym planie możliwość ta zostaje wykluczona lub ograniczona np. jedynie do budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego; 2/ zmiana przeznaczenia działki z terenów zabudowy usługowo-produkcyjnej na tereny zabudowy mieszkaniowej; 3/ dotychczasowy plan zezwala na na podział działki dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy minimalnej wielkości działki nowo wydzielonej 1 000m2, a nowy plan ustala tę wartość na poziomie 1 500 m2; 4/ dotychczasowy plan przewiduje możliwość dachów wielospadowych, a w nowym planie przewiduje się tylko możliwość dachów dwuspadowych; 5/ dotychczasowy plan przewiduje możliwość zamontowania szamba, a nowy plan wprowadza konieczność zainstalowania przydomowej oczyszczalni ścieków.  W takich przypadkach powstaje pytanie czy właścicielowi nieruchomości przysługują jakieś roszczenia z tego tytułu?

Otóż zgodnie z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36, ustawa z dnia 27 marca 2003 r.) w przypadku gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę (ale nie za utracone korzyści!!!) albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przesłanką roszczenia odszkodowawczego lub o wykup nieruchomości jest zatem nie tyle spadek wartości nieruchomości ale takie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości lub jej części, którego skutkiem jest niemożność lub istotne ograniczenie korzystania z niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Innymi słowy „roszczenia właścicielskie” aktualizują się wtedy jeżeli wskutek wprowadzenia lub zmiany planu „uprawnienia właściciela” w zakresie korzystania z nieruchomości ulegają zniesieniu („niemożliwość”) lub istotnemu uszczupleniu w danym zakresie („ istotne ograniczenie”). Co do zasady, dochodzenie roszczeń o wykup nieruchomości nie jest ograniczone terminem (pomimo iż mają one charakter majątkowy nie ulegają przedawnieniu, zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1968 r., sygn. akt III CZP 15/68). Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych z kolei jest ograniczone ogólnym          10 -letnim terminem przedawnienia liczonym co do zasady od wejścia w życie uchwały dot. wprowadzenia planu lub jego zmiany .

r.pr. Dariusz Śmiłek