Zasiedzenie służebności drogi gruntowej może być możliwe również wtedy, gdy droga nie ma nawierzchni asfaltowej lub betonowej. Sam brak takiego utwardzenia nie rozstrzyga o spełnieniu przesłanek z art. 292 Kodeksu cywilnego. Konieczna jest ocena sposobu urządzenia szlaku, wykonywania posiadania i upływu ustawowego terminu.

W sprawach o służebność przejazdu szczególnie ważna jest ocena całokształtu okoliczności: historii powstania drogi, jej przeznaczenia, prac wykonanych przy szlaku oraz sposobu, w jaki z drogi korzystano.

Kiedy można zasiedzieć służebność gruntową?

Podstawą prawną jest art. 292 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Odpowiednio stosuje się przepisy o zasiedzeniu własności nieruchomości.

Oznacza to potrzebę ustalenia korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności, występowania trwałego i widocznego urządzenia oraz upływu wymaganego okresu. Posiadanie służebności, o którym mowa w art. 352 k.c., różni się od posiadania samoistnego samego gruntu.

Czy droga polna może stanowić trwałe i widoczne urządzenie?

Art. 292 k.c. nie wymaga wykonania nawierzchni w określonej technologii. W szczególności przepis nie posługuje się pojęciami asfaltu, betonu ani kostki brukowej. Istotne jest, czy sposób wykonania i korzystania z urządzenia pozwala zakwalifikować je jako trwałe i widoczne.

Znaczenie mogą mieć prace wykonane przy drodze: ukształtowanie terenu, wykonanie nawierzchni z odpowiednich materiałów, elementy odwodnienia lub inne działania służące urządzeniu szlaku. Nie każda koleina albo doraźna czynność porządkowa jest jednak samodzielnie wystarczająca. Ocena musi odnosić się do rzeczywistych cech urządzenia i całokształtu ustalonego stanu faktycznego.

Funkcja ostrzegawcza urządzenia w orzecznictwie Sądu Najwyższego

W uchwale siedmiu sędziów z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11, Sąd Najwyższy zaakcentował znaczenie wykonania trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności drogi dojazdowej. W uzasadnieniu wskazano na funkcję ostrzegawczą takiego urządzenia wobec właściciela nieruchomości obciążonej.

Funkcja ostrzegawcza pozostaje ważnym elementem wykładni art. 292 k.c. Nie uzasadnia jednak pomijania okoliczności dotyczących świadomego wyodrębnienia szlaku, sposobu jego urządzenia oraz świadomości właściciela co do wykonywanego korzystania. Każdorazowo trzeba zbadać konkretny stan faktyczny, nie zastępując ustaleń dowodowych samym określeniem „droga polna”.

Czy współudział właściciela gruntu w wykonaniu drogi wyklucza zasiedzenie?

W postanowieniu z 4 kwietnia 2025 r., II CSKP 265/25, Sąd Najwyższy analizował zagadnienie wspólnego wykonania trwałego i widocznego urządzenia. Wskazano, że samo współdziałanie posiadacza służebności i właściciela nieruchomości obciążonej przy urządzeniu drogi nie musi wykluczać zasiedzenia.

Również korzystanie z drogi przez właściciela nieruchomości obciążonej nie oznacza samo przez się braku posiadania służebności przez inny podmiot. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym i może być wykonywana bez wyłączenia właściciela z korzystania z jego nieruchomości.

Znaczenie wiedzy właściciela i wyodrębnienia szlaku

W postanowieniu Sądu Okręgowego w Kielcach z 24 czerwca 2025 r., II Ca 1575/24, analizowano szczególne okoliczności korzystania ze szlaku gruntowego. Istotne było wyodrębnienie drogi przez właścicieli oraz oddanie jej do wykorzystywania zgodnie z określoną funkcją komunikacyjną.

Rozstrzygnięcie zwraca uwagę na konieczność funkcjonalnej analizy wymagania trwałego i widocznego urządzenia. Nie oznacza jednak generalnego odstąpienia od art. 292 k.c. ani wprowadzenia zasady, że sama wiedza właściciela o przejazdach automatycznie wystarcza do zasiedzenia.

Czy każda część drogi musi być jednakowo utwardzona?

Ustawodawca nie przewidział wymogu, aby każda część szlaku miała taką samą nawierzchnię. Jeżeli przedmiotem posiadania jest określony ciąg komunikacyjny, jego charakter i przebieg wymagają analizy w kontekście wykonywanej służebności. Przy ocenie zakresu zasiedzenia ważne jest funkcjonalne powiązanie poszczególnych odcinków oraz rzeczywisty sposób korzystania z drogi.

Nie przesądza to automatycznie o możliwości zasiedzenia dowolnej długości szlaku na podstawie prac wykonanych tylko w jednym miejscu. Ustalenie zakresu nabytej służebności zawsze wymaga oceny materiału dowodowego.

Czy przejazdy sezonowe mogą oznaczać ciągłość posiadania?

Tak. Wykonywanie służebności przejazdu nie musi polegać na codziennym przemieszczaniu się pojazdów. Częstotliwość zależy od przeznaczenia nieruchomości i rodzaju wykorzystywania dojazdu. Inaczej może wyglądać ruch związany z budynkiem mieszkalnym, a inaczej dojazd do gruntów rolnych lub zabudowań gospodarczych.

Zmienna intensywność korzystania nie jest tożsama z przerwą w posiadaniu. Decydująca jest ocena sposobu wykonywania uprawnienia w odpowiednim okresie. Inne zagadnienie stanowi korzystanie wyłącznie w ramach doraźnego pozwolenia, które wymaga osobnych ustaleń.

Po ilu latach następuje zasiedzenie służebności drogi?

Na podstawie odpowiedniego stosowania art. 172 k.c. termin wynosi co do zasady 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. W określonych przypadkach możliwe jest doliczenie posiadania poprzednika, stosownie do art. 176 k.c. Początek biegu zasiedzenia trzeba ustalić w odniesieniu do wszystkich przesłanek ustawowych, w szczególności korzystania z urządzenia wymaganego przez art. 292 k.c.

Jakie dowody mają znaczenie?

W postępowaniu mogą być przydatne archiwalne mapy, zdjęcia lotnicze, dokumentacja geodezyjna, zeznania osób znających historię szlaku, dokumenty dotyczące robót wykonywanych przy drodze oraz dowody sposobu gospodarczego korzystania z nieruchomości. Poszczególnych dowodów nie należy rozpatrywać w oderwaniu od siebie.

Dla prawidłowej oceny sprawy trzeba ustalić nie tylko sam przebieg przejazdów, lecz także charakter urządzenia, sposób jego wykonania oraz czas wykonywania posiadania.

Zasiedzenie służebności a ustanowienie drogi koniecznej

Te dwie instytucje należy rozróżnić. Zasiedzenie służebności gruntowej oznacza nabycie prawa z mocy prawa po spełnieniu przesłanek art. 292 k.c. Natomiast ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 k.c. wiąże się z brakiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich.

Brak odpowiedniego dostępu jest więc ważny dla ustanowienia drogi koniecznej, lecz nie stanowi samodzielnego warunku zasiedzenia służebności przejazdu. Przy korzystaniu z już istniejącego przejazdu należy najpierw przeanalizować jego podstawę prawną.

Czy można uzyskać sądowe stwierdzenie zasiedzenia?

Tak. Osoba mająca interes prawny może wystąpić do właściwego sądu rejonowego z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej. Należy określić treść służebności, jej przebieg, podstawy faktyczne i materiał dowodowy. W sprawach spornych potrzebna może być opinia biegłego geodety.

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie wynosi 200 zł. Nie należy mylić jej z opłatą właściwą dla zasiedzenia własności nieruchomości.

Podsumowanie

Przy ocenie zasiedzenia służebności drogi gruntowej decydujące znaczenie mają przesłanki ustawowe, a nie potoczne określenie nawierzchni jako „polnej” czy „nieutwardzonej”. Orzecznictwo pokazuje potrzebę uwzględnienia funkcji trwałego i widocznego urządzenia, okoliczności urządzenia szlaku, sposobu korzystania oraz rzeczywistego zakresu posiadania.

Kancelaria Radcy Prawnego KPDG świadczy pomoc prawną w sprawach dotyczących służebności gruntowych, zasiedzenia i dostępu do nieruchomości. Właściwa ocena wymaga analizy dokumentacji nieruchomości, historii urządzenia drogi oraz materiału dowodowego.

radca prawny Dariusz Śmiłek

Stan prawny: 14 października 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena możliwości zasiedzenia służebności przejazdu wymaga indywidualnej analizy historii korzystania z drogi, charakteru istniejących urządzeń oraz dokumentacji dotyczącej nieruchomości.

Ilustracja wygenerowana z wykorzystaniem sztucznej inteligencji (AI). Ma charakter poglądowy i nie przedstawia konkretnej nieruchomości ani sprawy.