Inwestor stwierdza wady wykonanych robót budowlanych. Rzeczoznawca wycenia ich usunięcie na 200 000 zł. Inwestor nie wykonuje jeszcze naprawy, lecz pozywa wykonawcę o 200 000 zł, wskazując, że właśnie tyle będzie kosztowało doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z umową.

Przez lata taki sposób dochodzenia odszkodowania był w orzecznictwie akceptowany. Po uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r., III CZP 25/25, samo przedstawienie kosztorysu przyszłych prac naprawczych może już nie wystarczyć.

Sąd Najwyższy przyjął:

„Odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad.”

Uchwała składu 7 sędziów SN z 13 maja 2026 r., III CZP 25/25.

To rozstrzygnięcie może istotnie zmienić sposób prowadzenia spraw przeciwko wykonawcom robót budowlanych. Przed złożeniem pozwu trzeba obecnie znacznie dokładniej określić, na czym rzeczywiście polega szkoda inwestora i jak ją udowodnić.

Co dokładnie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 25/25?

Sprawa dotyczyła wadliwie wykonanych robót izolacyjnych ścian i podwalin fundamentowych. Powód dochodził m.in. kwoty odpowiadającej oszacowanym kosztom naprawy wadliwie wykonanych elementów budynku. Kosztów tych wcześniej nie poniósł.

Na tym tle Sąd Apelacyjny w Szczecinie przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie, czy odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane może odpowiadać nieponiesionym jeszcze kosztom przyszłych czynności potrzebnych do usunięcia wad.

Najpierw zagadnieniem zajął się trzyosobowy skład Sądu Najwyższego. Postanowieniem z 15 kwietnia 2025 r., III CZP 44/24, przekazał problem do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu.

Ostatecznie siedmiu sędziów SN odpowiedziało negatywnie: odszkodowania nie można ustalać po prostu jako równowartości kosztów usunięcia wad.

To zasadnicza zmiana dla praktyki sporów budowlanych.

Dlaczego sama wycena kosztów naprawy może być niewystarczająca?

Podstawą odpowiedzialności wykonawcy może być przede wszystkim art. 471 Kodeksu cywilnego:

Art. 471 Kodeksu cywilnego:

„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.”

Samo wadliwe wykonanie robót nie oznacza jednak jeszcze, że wysokość szkody jest automatycznie równa kosztom ich poprawienia.

Art. 361 § 2 k.c. stanowi:

„W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.”

Kluczowe staje się więc pytanie:

o ile rzeczywiście pogorszyła się sytuacja majątkowa inwestora wskutek wadliwego wykonania robót?

I właśnie w tym miejscu pojawia się metoda dyferencyjna.

Metoda kosztorysowa a metoda dyferencyjna – na czym polega różnica?

W postanowieniu III CZP 44/24 Sąd Najwyższy bardzo szeroko opisał obie koncepcje.

Metoda	Jak ustala się szkodę?	Znaczenie po III CZP 25/25
kosztorysowa	określa się przewidywany koszt przyszłego usunięcia wad	nie można utożsamiać odszkodowania z takim kosztem
dyferencyjna	porównuje się rzeczywisty stan majątku z hipotetycznym stanem, jaki istniałby przy prawidłowym wykonaniu umowy	obecnie najbezpieczniejszy punkt wyjścia do określania szkody
faktycznie poniesione wydatki	bada się rzeczywiście poniesione, celowe koszty związane z usuwaniem skutków wad	mogą stanowić realny uszczerbek, ale wymagają wykazania związku przyczynowego i zasadności

Sąd Najwyższy wskazywał w III CZP 44/24, że w przypadku wadliwego wykonania obiektu należy porównać jego rzeczywisty stan ze stanem, jaki istniałby w przypadku należytego wykonania zobowiązania. Metoda dyferencyjna jest przy tym tradycyjnie dominującym sposobem ujmowania szkody w polskim prawie cywilnym.

Przykład

Wykonawca wadliwie wykonał elewację budynku.

Koszt jej rozebrania i wykonania od nowa został oszacowany na 300 000 zł.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że szkoda inwestora wynosi 300 000 zł.

Może się bowiem okazać, że:

• budynek z wadliwą elewacją jest wart 4 800 000 zł,
• ten sam budynek przy prawidłowo wykonanej elewacji byłby wart 5 000 000 zł.

Przy takim założeniu uszczerbek wartości wynosi 200 000 zł, mimo że techniczny koszt wykonania nowej elewacji wynosi 300 000 zł.

Po uchwale III CZP 25/25 właśnie takie rozróżnienie może nabrać kluczowego znaczenia.

Bardzo ważne: uchwała nie oznacza automatycznie, że koszty naprawy nigdy nie mają znaczenia

Tutaj konieczne jest istotne zastrzeżenie.

Pytanie prawne skierowane do Sądu Najwyższego dotyczyło przede wszystkim kosztów nieponiesionych przez wierzyciela – przyszłych napraw, których do zamknięcia rozprawy nie wykonano.

Dlatego nie należy automatycznie wyciągać z uchwały wniosku, że również rzeczywiście poniesiony, celowy i pozostający w normalnym związku przyczynowym wydatek na naprawę wady nigdy nie może stanowić szkody.

Jeżeli inwestor rzeczywiście wydał np. 150 000 zł na konieczne usunięcie skutków nienależytego wykonania umowy, nastąpiło realne uszczuplenie jego majątku. Ocena możliwości odzyskania tej kwoty będzie jednak wymagała ustalenia m.in.:

• czy naprawa była rzeczywiście konieczna,
• czy zakres prac był uzasadniony,
• czy cena odpowiadała warunkom rynkowym,
• czy wydatek pozostaje w normalnym związku przyczynowym z działaniem wykonawcy.

Na dzień przygotowania artykułu w oficjalnej bazie Sądu Najwyższego dostępna jest sentencja uchwały III CZP 25/25, natomiast nie zostało opublikowane jej pisemne uzasadnienie. Dlatego zbyt daleko idące rozszerzanie tezy uchwały poza problem objęty pytaniem prawnym byłoby przedwczesne.

Co zrobić, jeżeli inwestor nie naprawił jeszcze wad?

To obecnie jeden z najważniejszych problemów praktycznych.

Załóżmy, że dach przecieka, izolacja fundamentów została wykonana nieprawidłowo albo instalacja nie osiąga parametrów przewidzianych w projekcie.

Wady nie zostały jeszcze naprawione.

Przed uchwałą III CZP 25/25 częstą strategią było:

opinia techniczna → kosztorys naprawy → pozew o kwotę wynikającą z kosztorysu.

Obecnie taka konstrukcja jest obarczona istotnym ryzykiem.

W zależności od sytuacji trzeba rozważyć kilka wariantów:

1. ustalenie różnicy wartości obiektu wadliwego i niewadliwego;
2. dochodzenie wykonania obowiązku usunięcia wad, jeżeli istnieje odpowiednia podstawa prawna lub umowna;
3. wykonanie koniecznych napraw i dochodzenie rzeczywiście poniesionych wydatków, jeżeli jest to prawnie i gospodarczo uzasadnione;
4. skorzystanie z uprawnień z rękojmi, jeżeli pozostają dostępne;
5. wykonanie zastępcze, jeżeli spełnione są jego przesłanki;
6. wykorzystanie gwarancji jakości, zabezpieczenia należytego wykonania umowy albo odpowiednich postanowień kontraktu.

Dobór właściwego roszczenia powinien nastąpić przed naprawą i przed wniesieniem pozwu, ponieważ późniejsza zmiana strategii może powodować problemy dowodowe, procesowe i związane z przedawnieniem.

Wykonanie zastępcze może mieć jeszcze większe znaczenie

Problem kosztów przyszłych napraw był w postanowieniu III CZP 44/24 zestawiany również z art. 480 k.c.

Zgodnie z art. 480 § 1 k.c.:

„W razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.”

W przypadkach nagłych art. 480 § 3 k.c. pozwala natomiast – przy spełnieniu ustawowych przesłanek – wykonać czynność bez uprzedniego upoważnienia sądu na koszt dłużnika.

Nie oznacza to, że art. 480 k.c. będzie właściwy w każdym sporze dotyczącym wad budowlanych. Sąd Najwyższy sam wskazał w III CZP 44/24 na problemy związane z relacją między wykonaniem zastępczym a roszczeniem odszkodowawczym.

Jest to jednak jeden z instrumentów, który po uchwale III CZP 25/25 powinien być analizowany znacznie częściej.

Rękojmia za wady robót budowlanych pozostaje odrębnym instrumentem

Uchwała III CZP 25/25 dotyczy odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Nie likwiduje innych uprawnień wynikających z umowy ani z przepisów dotyczących wad obiektu.

Art. 656 § 1 k.c. przewiduje odpowiednie stosowanie do rękojmi za wady wykonanego obiektu przepisów o umowie o dzieło, a art. 638 § 1 k.c. odsyła w zakresie odpowiedzialności za wady dzieła do przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Możliwe mogą być zatem – zależnie od umowy, statusu stron, terminów i ewentualnego ograniczenia albo wyłączenia rękojmi – m.in.:

• żądanie usunięcia wady,
• obniżenie wynagrodzenia,
• w określonych przypadkach odstąpienie od umowy.

W relacjach profesjonalnych szczególnie ważne jest wcześniejsze sprawdzenie treści umowy, ponieważ odpowiedzialność z rękojmi może być umownie modyfikowana.

Pozew został już wniesiony i opiera się na kosztorysie – czy sprawa jest przegrana?

Niekoniecznie.

To jedna z najbardziej praktycznych informacji wynikających nie z samej uchwały III CZP 25/25, lecz z poprzedzającego ją postanowienia Sądu Najwyższego III CZP 44/24.

Sąd Najwyższy analizował tam pytanie, czy określenie przez powoda konkretnej metody wyceny szkody stanowi element podstawy faktycznej powództwa.

W uzasadnieniu SN przyjął, że metoda wyceny stanowi element podstawy prawnej wyrokowania, a sąd może zastosować inną metodę wyceny szkody bez konieczności zmiany podstawy faktycznej powództwa.

SN wskazał również, że twierdzenia dotyczące wady budynku i konieczności jej usunięcia mogą obejmować fakty umożliwiające wyliczenie szkody metodą różnicową, nawet jeżeli powód początkowo domagał się kwoty ustalonej kosztorysowo.

Jest to bardzo istotne dla spraw będących już w toku.

W praktyce może to oznaczać, że zamiast wycofywać pozew należy rozważyć:

• odpowiednie uzupełnienie twierdzeń faktycznych,
• doprecyzowanie tezy dowodowej,
• wniosek o opinię biegłego dotyczącą wpływu wad na wartość obiektu,
• uzupełnienie opinii już sporządzonej w sprawie,
• wykazanie innych rzeczywistych następstw majątkowych wad.

Trzeba jednak podkreślić, że pogląd dotyczący możliwości zmiany metody wyceny został sformułowany w uzasadnieniu postanowienia III CZP 44/24. Sąd Najwyższy formalnie odmówił podjęcia uchwały w zakresie drugiego pytania prawnego. Nie należy więc przedstawiać tej wypowiedzi jako tezy uchwały o mocy odpowiadającej III CZP 25/25.

Jak zmieni się opinia biegłego w sprawie o wady robót budowlanych?

Po uchwale III CZP 25/25 samo pytanie:

„ile będzie kosztowało usunięcie wad?”

może być niewystarczające.

W zależności od stanu faktycznego trzeba rozważyć również pytania:

• jaka byłaby wartość obiektu, gdyby umowę wykonano prawidłowo;
• jaka jest wartość obiektu z istniejącymi wadami;
• czy wada rzeczywiście wpływa na wartość rynkową albo użytkową obiektu;
• czy wada powoduje inne wymierne obciążenia majątkowe;
• czy naprawa jest technicznie konieczna;
• czy jest ekonomicznie uzasadniona;
• czy istnieje tańszy sposób doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z umową.

Może to oznaczać konieczność wykorzystania nie tylko biegłego z zakresu budownictwa, ale w części spraw również rzeczoznawcy majątkowego.

To jeden z najważniejszych praktycznych skutków uchwały.

Cztery sytuacje po uchwale III CZP 25/25

Sytuacja inwestora	Główne ryzyko	Co warto zbadać
wada istnieje, naprawy nie wykonano	kosztorys przyszłych robót może nie wykazywać wysokości szkody	spadek wartości obiektu, inne rzeczywiste następstwa, możliwość roszczenia o usunięcie wad
inwestor naprawił wadę	spór o konieczność i wysokość kosztów	faktury, umowy, konkurencyjne oferty, techniczna konieczność napraw
inwestor chce, aby naprawił wykonawca	błędny wybór podstawy roszczenia	umowa, rękojmia, gwarancja, wykonanie zastępcze
proces już trwa, a pozew opiera się na kosztorysie	ryzyko oddalenia roszczenia przy dotychczasowej konstrukcji dowodowej	uzupełnienie opinii biegłego i wykazanie szkody inną metodą

Jak przygotować sprawę przeciwko wykonawcy po III CZP 25/25?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto przeprowadzić analizę w następującej kolejności.

Krok 1. Ustalić, za co odpowiada wykonawca

Należy porównać:

• umowę,
• dokumentację projektową,
• specyfikacje techniczne,
• protokoły odbioru,
• zmiany zakresu robót,
• zgłoszenia wad,
• korespondencję stron.

Krok 2. Ustalić przyczynę i znaczenie wady

Nie każda niedoskonałość wykonania powoduje taki sam uszczerbek.

Istotne jest, czy wada:

• uniemożliwia korzystanie z obiektu,
• ogranicza jego funkcjonalność,
• zagraża dalszym elementom budynku,
• wpływa jedynie estetycznie,
• obniża jego wartość,
• bezwzględnie wymaga naprawy.

Krok 3. Wybrać właściwe roszczenie

Trzeba rozstrzygnąć, czy korzystniejsze będzie:

• odszkodowanie,
• rękojmia,
• usunięcie wad,
• obniżenie wynagrodzenia,
• wykonanie zastępcze,
• gwarancja,
• roszczenie wynikające bezpośrednio z postanowień kontraktu.

Krok 4. Dopiero następnie określić sposób wykazania wartości roszczenia

Po III CZP 25/25 nie należy rozpoczynać analizy od kosztorysu.

Najpierw trzeba określić charakter szkody, a dopiero później dobrać metodę jej wyceny.

Co uchwała oznacza dla wykonawców?

Uchwała jest również istotna dla wykonawców pozwanych o zapłatę.

Obrona nie musi już ograniczać się do kwestionowania liczby roboczogodzin, cen materiałów czy technologii przyjętej w kosztorysie.

W zależności od sprawy możliwe będzie podnoszenie, że:

• inwestor nie wykazał rzeczywistego uszczerbku,
• wada nie obniża wartości obiektu w wysokości odpowiadającej kosztom naprawy,
• proponowany sposób naprawy jest nieproporcjonalny,
• obiekt mimo wady zachowuje określoną wartość ekonomiczną,
• naprawa w przedstawionym zakresie nie jest konieczna.

Nie oznacza to oczywiście uwolnienia wykonawcy od odpowiedzialności za wadliwe roboty. Uchwała dotyczy sposobu ustalenia szkody, a nie znosi odpowiedzialności wynikającej z art. 471 k.c.

Najważniejszy wniosek z uchwały III CZP 25/25

W sporach o wady robót budowlanych trzeba odróżnić koszt usunięcia wady od wysokości szkody.

Kosztorys pozostaje ważnym dokumentem technicznym: może pokazywać zakres potrzebnych prac, ich technologię czy skalę problemu. Po uchwale z 13 maja 2026 r. nie powinien być jednak automatycznie traktowany jako odpowiedź na pytanie, ile wynosi należne inwestorowi odszkodowanie.

Dla nowych spraw oznacza to konieczność przygotowania innej strategii dowodowej.

Dla spraw już będących w toku szczególne znaczenie może mieć natomiast stanowisko wyrażone przez SN w uzasadnieniu postanowienia III CZP 44/24, zgodnie z którym sąd może zastosować inną metodę wyceny, jeżeli pozwala na to przytoczona podstawa faktyczna.

Potrzebujesz ocenić roszczenia z tytułu wad robót budowlanych?

W tego rodzaju sprawach kluczowe znaczenie ma wybór właściwego roszczenia jeszcze przed wykonaniem naprawy albo wniesieniem pozwu.

Jeżeli chcesz ocenić możliwość dochodzenia roszczeń od wykonawcy albo ryzyko związane z roszczeniem już zgłoszonym przeciwko Twojej firmie, kancelaria może przeanalizować umowę, dokumentację techniczną, zgłoszone wady oraz właściwy sposób wykazania wysokości szkody z uwzględnieniem uchwały SN III CZP 25/25.

FAQ

Czy po uchwale III CZP 25/25 kosztorys naprawy jest bezużyteczny?

Nie. Kosztorys nadal może być istotnym dowodem technicznym dotyczącym zakresu i sposobu naprawy. Problem polega na tym, że jego wartość nie może być automatycznie utożsamiana z wysokością należnego odszkodowania.

Czy przed pozwem trzeba najpierw naprawić wady?

Nie można sformułować takiej zasady dla wszystkich spraw. Uchwała istotnie zwiększa jednak ryzyko powództwa opartego wyłącznie na hipotetycznych, jeszcze nieponiesionych kosztach naprawy. Przed podjęciem decyzji o naprawie trzeba ocenić również inne możliwe roszczenia.

Jak wyliczyć odszkodowanie, jeżeli wada nie została naprawiona?

Jednym z podstawowych sposobów może być ustalenie różnicy między wartością obiektu prawidłowo wykonanego a wartością tego samego obiektu obciążonego wadą. W konkretnej sprawie mogą występować również inne rzeczywiste następstwa majątkowe.

Co z pozwami wniesionymi przed uchwałą SN?

Nie oznacza ona automatycznej przegranej. W uzasadnieniu postanowienia III CZP 44/24 SN wskazał, że metoda wyceny nie musi być elementem podstawy faktycznej powództwa i w odpowiedniej sytuacji sąd może zastosować inną metodę ustalenia szkody.

Czy inwestor nadal może żądać usunięcia wad?

Uchwała III CZP 25/25 dotyczy sposobu ustalania odszkodowania pieniężnego. Nie eliminuje innych uprawnień wynikających z umowy, rękojmi, gwarancji czy przepisów dotyczących wykonania zastępczego.

Czy uchwała chroni wykonawców przed odpowiedzialnością?

Nie. Wykonawca nadal odpowiada za szkodę wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania na zasadach określonych m.in. w art. 471 k.c. Zmienia się przede wszystkim sposób wykazywania wysokości tej szkody.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Stan prawny: 02 września 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena roszczeń związanych z wadliwym wykonaniem robót budowlanych wymaga analizy treści umowy, charakteru i skutków stwierdzonych wad, poniesionej szkody, dostępnych uprawnień oraz dokumentacji technicznej i dowodowej konkretnej inwestycji.